房地產(chǎn)企業(yè)如何交土地增值稅

答：房地產(chǎn)企業(yè)收到房款的次月初申報時，土地增值稅一并申報、繳納。當(dāng)符合土地增值稅清算條件時，進(jìn)行全部清算。國稅發(fā)[2009]91號文件： 第十條對符合以下條件之一的，主管稅務(wù)機關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算。

（一）已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；

（二）取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；

（三）納稅人申請注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；

（四）?。ㄗ灾螀^(qū)、直轄市、計劃單列市）稅務(wù)機關(guān)規(guī)定的其他情況。

房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅如何核算

1.預(yù)繳土地增值稅的核算

房地產(chǎn)企業(yè)收到預(yù)收款項時，不能確認(rèn)收入，會計處理為：借：銀行存款;貸：預(yù)收賬款。對于預(yù)收款，需要預(yù)繳土地增值稅，預(yù)繳稅款時，借：應(yīng)交稅費 應(yīng)交土地增值稅;貸：銀行存款。此時，由于收入未能確認(rèn)，不能將預(yù)繳的稅金計入當(dāng)期損益。

2. 計提和預(yù)提土地增值稅的核算

預(yù)收款項確認(rèn)為收入時，借：預(yù)收賬款;貸：主營業(yè)務(wù)收入。同時，對已繳納的稅金，計提土地增值稅并計入當(dāng)期損益，借：營業(yè)稅金及附加;貸：應(yīng)交稅費 應(yīng)交土地增值稅。

土地增值稅是取得預(yù)收款時先預(yù)繳稅金，清算時再匯算清繳、多退少補。根據(jù)權(quán)責(zé)發(fā)生制原則和收入與費用配比原則，企業(yè)還需要預(yù)提一定金額的土地增值稅，以避免低估費用和負(fù)債、高估利潤。預(yù)提該部分稅金時，借：營業(yè)稅金及附加;貸：其他應(yīng)付款 預(yù)提土地增值稅。此處不宜貸記“應(yīng)交稅費 應(yīng)交土地增值稅”科目，因為從稅法角度講，納稅義務(wù)還沒有發(fā)生，計入應(yīng)交稅費易引起誤解。

在這里，計提是根據(jù)預(yù)繳的稅款提取的土地增值稅，預(yù)提是對超過預(yù)繳稅款部分提取的土地增值稅，實務(wù)中計提與預(yù)提往往混用。

3. 匯算清繳土地增值稅的核算

匯算清繳土地增值稅時，如果總稅款大于計提和預(yù)提數(shù)，則對于其差額，借記“營業(yè)稅金及附加”科目，貸記“應(yīng)交稅費 應(yīng)交土地增值稅”科目，同時，借記“其他應(yīng)付款 預(yù)提土地增值稅”科目，貸記“應(yīng)交稅費 應(yīng)交土地增值稅”科目;如果總稅款小于計提和預(yù)提數(shù)，則對于其差額，借記“應(yīng)交稅費 應(yīng)交土地增值稅”科目，貸記“營業(yè)外收入”科目，同時，借記“其他應(yīng)付款 預(yù)提土地增值稅”科目，貸記“應(yīng)交稅費 應(yīng)交土地增值稅”科目。

實際補交稅款時，借記“應(yīng)交稅費 應(yīng)交土地增值稅”科目，貸記“銀行存款”科目。

4.確認(rèn)遞延所得稅資產(chǎn)

房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)提土地增值稅后計入其他應(yīng)付款，但在當(dāng)年計征所得稅時不允許稅前扣除，這就造成了其他應(yīng)付款賬面價值與計稅基礎(chǔ)的不一致，形成可抵扣暫時性差異，從而需要確認(rèn)相應(yīng)的遞延所得稅資產(chǎn)。此時，會計處理為：借：遞延所得稅資產(chǎn);貸：所得稅費用 遞延所得稅費用。

以上詳細(xì)介紹了房地產(chǎn)企業(yè)如何交土地增值稅，介紹了房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅如何核算。作為房地產(chǎn)企業(yè)的一名會計人員，特別是主管稅務(wù)的會計人員，一定要非常清楚房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅的繳納方法以及核算方法。如果你不是很明白，那么咨詢一下會計學(xué)堂在線老師吧。