未按土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的期限和條件投資開發(fā)，利用土地的，土地使用權(quán)不得轉(zhuǎn)讓。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓應(yīng)當(dāng)簽訂轉(zhuǎn)讓合同。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時、土地使用權(quán)出讓合同和登記文件中所載明的權(quán)利、義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移，土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時，其地上建筑物、其他附著物的所有權(quán)轉(zhuǎn)讓，應(yīng)當(dāng)依照規(guī)定辦理過戶登記。

政策依據(jù)：

根據(jù)《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號）附件1：《營業(yè)稅改征增值稅試點實施辦法》規(guī)定，納稅人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，增值稅稅率為11%。具體到實務(wù)操作中，仍需區(qū)分一般納稅人、小規(guī)模納稅人，是否征免稅及對取得土地使用權(quán)的時間，也應(yīng)區(qū)別對待。

一、一般納稅人適用一般計稅方法

一般納稅人轉(zhuǎn)讓2016年4月30日前取得的土地使用權(quán)，可選擇適用一般計稅方法，一般納稅人轉(zhuǎn)讓2016年5月1日后取得的土地使用權(quán)，則必須采用一般計稅方法。

【案例1】

A公司為一般納稅人，2016年1月取得土地使用權(quán)，價款1 000萬元，2017年4月取得轉(zhuǎn)讓收入2220萬元，如何計算增值稅？

一般計稅方法下計算銷項稅額＝2 220÷（1＋11%）×11%＝220（萬元）

【案例2】

A公司為一般納稅人，2016年12月取得土地使用權(quán)，價款1000萬元，2017年4月取得轉(zhuǎn)讓收入2220萬元，如何計算增值稅？

一般計稅方法下計算銷項稅額＝2 220÷（1＋11%）×11%＝220（萬元）

存在問題：上述采用一般計稅方法可否扣除土地價款呢？根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布〈房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目增值稅征收管理暫行辦法〉的公告》（國家稅務(wù)總局公告2016年第18號）規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，適用一般計稅方法計稅，按照取得的全部價款和價外費用，扣除當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項目對應(yīng)的土地價款后的余額計算銷售額。這里并未規(guī)定轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)也可以扣除土地價款計算銷售額。所以筆者認(rèn)為應(yīng)當(dāng)全額計算納稅。

二、一般納稅人適用簡易計稅方法

根據(jù)《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于進(jìn)一步明確全面推開營改增試點有關(guān)勞務(wù)派遣服務(wù)、收費公路通行費抵扣等政策的通知》（財稅〔2016〕47號）第三條規(guī)定，納稅人轉(zhuǎn)讓2016年4月30日前取得的土地使用權(quán)，可以選擇適用簡易計稅方法，以取得的全部價款和價外費用減去取得該土地使用權(quán)的原價后的余額為銷售額，按照5%的征收率計算繳納增值稅。

【案例3】

承案例1，A公司為一般納稅人，2016年1月取得土地使用權(quán)，價款1 000萬元，2017年4月轉(zhuǎn)讓取得收入2 220萬元，如何計算增值稅？

簡易計稅方法下應(yīng)繳增值稅＝（2 220－1110）÷（1＋5%）×5%＝52.86（萬元）。

如果A公司轉(zhuǎn)讓2016年5月1日后取得的土地使用權(quán)，則不能選擇簡易計稅方法，只能適用一般計稅方法，增值稅稅率11%，例如案例2。

三、小規(guī)模納稅人適用簡易計稅方法

小規(guī)模納稅人無論轉(zhuǎn)讓2016年4月30日前或2016年5月1日后取得的土地使用權(quán)，既可以適用3%的征收率全額計稅，也可以根據(jù)財稅〔2016〕47號文件規(guī)定適用5%的征收率差額計稅。

【案例4】

B公司為小規(guī)模納稅人，2016年1月取得土地使用權(quán)，價款200萬元，2017年4月轉(zhuǎn)讓取得收入500萬元，如何計算增值稅？

全額計稅情形下應(yīng)繳增值稅＝500÷（1＋3%）×3%≈14.56（萬元）。

簡易計稅方法下應(yīng)繳增值稅＝（500-200）÷（1＋5%）×5%≈14.29（萬元）。

【案例5】

B公司為小規(guī)模納稅人，2016年12月取得土地使用權(quán)，價款200萬元，2017年4月轉(zhuǎn)讓取得收入500萬元，如何計算增值稅？

此時不能選擇適用差額計稅方式，只能全額計稅。

應(yīng)繳增值稅＝500÷（1＋3%）×3%≈14.56（萬元）。

四、免征增值稅

根據(jù)財稅〔2016〕36號文件附件3《營業(yè)稅改征增值稅試點過渡政策》的規(guī)定，下列土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓行為免征增值稅。

1．將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給農(nóng)業(yè)生產(chǎn)者用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)。

2．涉及家庭財產(chǎn)分割的個人無償轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)、土地使用權(quán)。

家庭財產(chǎn)分割，包括下列情形：離婚財產(chǎn)分割；無償贈與配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹；無償贈與對其承擔(dān)直接撫養(yǎng)或者贍養(yǎng)義務(wù)的撫養(yǎng)人或者贍養(yǎng)人；房屋產(chǎn)權(quán)所有人死亡，法定繼承人、遺囑繼承人或者受遺贈人依法取得房屋產(chǎn)權(quán)。

3．土地所有者出讓土地使用權(quán)和土地使用者將土地使用權(quán)歸還給土地所有者。

五、不征收增值稅

根據(jù)財稅〔2016〕36號文件附件3《營業(yè)稅改征增值稅試點過渡政策》的規(guī)定，在資產(chǎn)重組過程中，通過合并、分立、出售、置換等方式，將全部或者部分實物資產(chǎn)以及與其相關(guān)聯(lián)的債權(quán)、負(fù)債和勞動力一并轉(zhuǎn)讓給其他單位和個人，其中涉及的不動產(chǎn)、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓行為。

不管在生活中還是在工作中，只有掌握了土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的相關(guān)財稅問題，才能更好地維護(hù)自身和單位的相關(guān)權(quán)益，才能為企業(yè)謀求更大的財務(wù)價值，為企業(yè)的發(fā)展保駕護(hù)航。