房地產(chǎn)企業(yè)可以暫緩清繳所得稅嗎?

【問題】

根據(jù)國稅函[2010]201號文的規(guī)定,房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品交付使用就要認(rèn)定為完工產(chǎn)品,就要確認(rèn)收入,結(jié)轉(zhuǎn)成本,進(jìn)行所得稅的清繳.但我們企業(yè),雖然有交付使用的開發(fā)產(chǎn)品,但也只是一部分,不到整體項(xiàng)目的30%,并且小區(qū)配套工程、綠化工程等還沒有開工建設(shè).現(xiàn)在稅務(wù)所讓我們清繳所得稅,有很大困難.不知國家稅務(wù)總局在出臺上述文件時(shí),是否考慮我們這種情況?我們認(rèn)為應(yīng)該規(guī)定交付產(chǎn)品占到項(xiàng)目的一定比例,達(dá)到一定的比例,才應(yīng)辦理所得稅的清算.請明確,我們企業(yè)這種狀況,是否可以暫緩清算?

【解答】

《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品完工條件確認(rèn)問題的通知》(國稅函[2010]201號)規(guī)定:"根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)征收企業(yè)所得稅問題的通知》(國稅發(fā)[2006]31號)規(guī)定精神和《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法〉的通知》(國稅發(fā)[2009]31號)第三條規(guī)定,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造、開發(fā)的開發(fā)產(chǎn)品,無論工程質(zhì)量是否通過驗(yàn)收合格,或是否辦理完工(竣工)備案手續(xù)以及會計(jì)決算手續(xù),當(dāng)企業(yè)開始辦理開發(fā)產(chǎn)品交付手續(xù)(包括入住手續(xù))、或已開始實(shí)際投入使用時(shí),為開發(fā)產(chǎn)品開始投入使用,應(yīng)視為開發(fā)產(chǎn)品已經(jīng)完工.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)按規(guī)定及時(shí)結(jié)算開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本,并計(jì)算企業(yè)當(dāng)年度應(yīng)納稅所得額.

該規(guī)定與《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法〉的通知》(國稅發(fā)[2009]31號)規(guī)定的關(guān)于完工產(chǎn)品確認(rèn)的三個(gè)條件:"(一)開發(fā)產(chǎn)品竣工證明材料已報(bào)房地產(chǎn)管理部門備案.(二)開發(fā)產(chǎn)品已開始投入使用.(三)開發(fā)產(chǎn)品已取得了初始產(chǎn)權(quán)證明"并不矛盾.之所以重申規(guī)定,顯示了房地產(chǎn)稅收調(diào)控政策在逐步收緊.開發(fā)產(chǎn)品只要辦理入住手續(xù),不管是否實(shí)際竣工備案,即只要符合上述條件之一的,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)按規(guī)定及時(shí)結(jié)算開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本并計(jì)算此前以預(yù)售方式銷售開發(fā)產(chǎn)品所取得收入的實(shí)際毛利額,同時(shí)將開發(fā)產(chǎn)品實(shí)際毛利額與其對應(yīng)的預(yù)計(jì)毛利額之間的差額,計(jì)入當(dāng)年(完工年度)應(yīng)納稅所得額.

國稅發(fā)[2009]31號文件第三十五條規(guī)定, 開發(fā)產(chǎn)品完工以后,企業(yè)可在完工年度企業(yè)所得稅匯算清繳前選擇確定計(jì)稅成本核算的終止日,不得滯后.凡已完工開發(fā)產(chǎn)品在完工年度未按規(guī)定結(jié)算計(jì)稅成本,主管稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)確定或核定其計(jì)稅成本,據(jù)此進(jìn)行納稅調(diào)整,并按《中華人民共和國稅收征收管理法》的有關(guān)規(guī)定對其進(jìn)行處理.

因此,貴公司產(chǎn)品已經(jīng)交付入住,說明開發(fā)產(chǎn)品已經(jīng)完工,具備結(jié)算計(jì)稅成本的條件,應(yīng)當(dāng)根據(jù)國稅發(fā)[2009]31號規(guī)定調(diào)整完工產(chǎn)品的應(yīng)納稅所得額.

房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳的特殊規(guī)定有哪些?

預(yù)售收入可作為廣告和業(yè)務(wù)招待費(fèi)計(jì)算基數(shù)

《中華人民共和國企業(yè)所得稅法實(shí)施條例》、《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》(國稅發(fā)〔2009〕31號)

企業(yè)發(fā)生的與生產(chǎn)經(jīng)營活動有關(guān)的業(yè)務(wù)招待費(fèi)支出,按照發(fā)生額的60%扣除,但最高不得超過當(dāng)年銷售(營業(yè))收入的5‰.

企業(yè)發(fā)生的符合條件的廣告費(fèi)和業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)支出,除國務(wù)院財(cái)政、稅務(wù)主管部門另有規(guī)定外,不超過當(dāng)年銷售(營業(yè))收入15%的部分,準(zhǔn)予扣除;超過部分,準(zhǔn)予在以后納稅年度結(jié)轉(zhuǎn)扣除.可見,銷售(營業(yè))收入是計(jì)算廣告費(fèi)、業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)和業(yè)務(wù)招待費(fèi)的基數(shù).

企業(yè)通過正式簽訂《房地產(chǎn)銷售合同》或《房地產(chǎn)預(yù)售合同》所取得的收入,應(yīng)確認(rèn)為銷售收入的實(shí)現(xiàn).

預(yù)繳的稅費(fèi)可以稅前扣除

《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》、《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》(國稅發(fā)〔2009〕31號)

納稅人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或者銷售不動產(chǎn),采取預(yù)收款方式的,其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為收到預(yù)收款的當(dāng)天.

納稅人提供建筑業(yè)或者租賃業(yè)勞務(wù),采取預(yù)收款方式的,其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為收到預(yù)收款的當(dāng)天.

納稅人在項(xiàng)目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入,由于涉及成本確定或其他原因,而無法據(jù)以計(jì)算土地增值稅的,可以預(yù)征土地增值稅,待該項(xiàng)目全部竣工,辦理結(jié)算后再進(jìn)行清算,多退少補(bǔ),具體辦法由各省、自治區(qū)、直轄市地稅局根據(jù)當(dāng)?shù)厍闆r制定.

企業(yè)發(fā)生的期間費(fèi)用、已銷開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本、營業(yè)稅金及附加、土地增值稅準(zhǔn)予當(dāng)期按規(guī)定扣除.

部分預(yù)提費(fèi)用可以作為計(jì)稅成本對待

《國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)所得稅若干問題的公告》(國家稅務(wù)總局公告2011年第34號)

企業(yè)當(dāng)年度實(shí)際發(fā)生的相關(guān)成本、費(fèi)用,由于各種原因未能及時(shí)取得該成本、費(fèi)用的有效憑證,企業(yè)在預(yù)繳季度所得稅時(shí),可暫按賬面發(fā)生金額進(jìn)行核算;但在匯算清繳時(shí),應(yīng)補(bǔ)充提供該成本、費(fèi)用的有效憑證.

除以下幾項(xiàng)預(yù)提(應(yīng)付)費(fèi)用外,計(jì)稅成本均應(yīng)為實(shí)際發(fā)生的成本:

--出包工程未最終辦理結(jié)算而未取得全額發(fā)票的,在證明資料充分的前提下,其發(fā)票不足金額可以預(yù)提,但最高不得超過合同總金額的10%.

--公共配套設(shè)施尚未建造或尚未完工的,可按預(yù)算造價(jià)合理預(yù)提建造費(fèi)用.此類公共配套設(shè)施必須符合已在售房合同、協(xié)議或廣告、模型中明確承諾建造且不可撤銷,或按照法律法規(guī)規(guī)定必須配套建造的條件.

--應(yīng)向政府上交但尚未上交的報(bào)批報(bào)建費(fèi)用、物業(yè)完善費(fèi)用可以按規(guī)定預(yù)提.物業(yè)完善費(fèi)用指按規(guī)定應(yīng)由企業(yè)承擔(dān)的物業(yè)管理基金、公建維修基金或其他專項(xiàng)基金.

房地產(chǎn)企業(yè)可以暫緩清繳所得稅嗎?上文小編介紹了這個(gè)只要開始實(shí)際投入使用時(shí),為開發(fā)產(chǎn)品開始投入使用,應(yīng)視為開發(fā)產(chǎn)品已經(jīng)完工.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)按規(guī)定及時(shí)結(jié)算開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本,并計(jì)算企業(yè)當(dāng)年度應(yīng)納稅所得額.因此這個(gè)是不可以暫緩的，更多財(cái)務(wù)資訊，敬請關(guān)注會計(jì)學(xué)堂的更新！