案例一：(來源：江蘇省鹽城地稅局)

案情簡介：近日稅務(wù)機關(guān)在風(fēng)險應(yīng)對中發(fā)現(xiàn)所轄某有限公司通過政府招商引資取得一地塊土地使用權(quán)30畝，由于用地計劃原因，僅取得10畝土地使用權(quán)。企業(yè)取得土地后興建廠房從事生產(chǎn)經(jīng)營，主觀認為只要不辦理土地使用證就無需繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。因此，自2013年以來，企業(yè)僅對已辦證部分土地申報繳納了城鎮(zhèn)土地使用稅。主管地稅務(wù)機關(guān)在風(fēng)險應(yīng)對中，要求企業(yè)按規(guī)定對未辦證土地從當(dāng)?shù)卣畬嶋H交付土地的次月起開始繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。

稅法分析：《中華人民共和國城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》第二條規(guī)定，在城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)范圍內(nèi)使用土地的單位和個人，為城鎮(zhèn)土地使用稅的納稅人，應(yīng)當(dāng)依照本條例的規(guī)定繳納城鎮(zhèn)土地使用稅；第三條規(guī)定城鎮(zhèn)土地使用稅以納稅人實際占用的土地面積為計稅依據(jù)，依照規(guī)定稅額計算征收。國家稅務(wù)總局《關(guān)于未辦理土地使用權(quán)證轉(zhuǎn)讓土地有關(guān)稅收問題的批復(fù)》（國稅函〔2007〕645號）規(guī)定，對有償使用未辦理土地使用權(quán)屬證書的土地，只要土地使用者享有占有、使用、收益或處分該土地的權(quán)利，且有合同等證據(jù)表明其實質(zhì)轉(zhuǎn)讓、抵押或置換了土地并取得了相應(yīng)的經(jīng)濟利益，土地使用者及其對方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)依照稅法規(guī)定繳納土地增值稅、契稅等相關(guān)稅收。稅務(wù)人員輔導(dǎo)企業(yè)補繳三年城鎮(zhèn)土地使用稅8萬元，并加收相應(yīng)的滯納金。

本案提醒納稅人注意：企業(yè)取得土地，無任是否取得國有土地使用權(quán)證，都應(yīng)該嚴格按照現(xiàn)有政策規(guī)定，依法申報繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。

案例二：

廣西壯族自治區(qū)地方稅務(wù)局關(guān)于契稅和城鎮(zhèn)土地使用稅退稅問題的批復(fù)

桂地稅函〔2015〕499號

玉林市地方稅務(wù)局：

你局《玉林市地方稅務(wù)局關(guān)于廣西英煌置業(yè)投資有限公司申請契稅和城鎮(zhèn)土地使用稅退稅的請示》（玉地稅報〔2015〕59號）收悉。經(jīng)研究，現(xiàn)批復(fù)如下：

一、廣西英煌置業(yè)投資有限公司于2010年1月18日與玉林市國土資源局簽訂《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》（合同編號：玉土出（2010）002號），根據(jù)《中華人民共和國契稅暫行條例》第八條“契稅的納稅義務(wù)發(fā)生時間，為納稅人簽訂土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同的當(dāng)天”的規(guī)定，受讓該項土地的納稅人其納稅義務(wù)已經(jīng)發(fā)生，按規(guī)定繳納了契稅。由于土地的拆遷問題玉東新區(qū)管理委員會至今未能完全處理好，故該公司與玉林市國土資源局、玉東新區(qū)管理委員會簽訂協(xié)議，解除《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》（合同編號：玉土出（2010）002號），該地塊由玉林市國土資源局收回（同時，納稅人并沒有取得其他的經(jīng)濟補償和其他土地的置換）。

根據(jù)《中華人民共和國契稅暫行條例》第一條“在中華人民共和國境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬，承受的單位和個人為契稅的納稅人”的規(guī)定，由于納稅人始終未能取得有效的土地權(quán)屬證書和未能實際使用土地，所以對廣西英煌置業(yè)投資有限公司已經(jīng)征收的564****00.01元契稅，應(yīng)予以辦理退稅。

二、廣西英煌置業(yè)投資有限公司于2010年1月18日與玉林市國土資源局簽訂《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》（合同編號：玉土出（2010）002號），根據(jù)《中華人民共和國城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》第九條 “（一）征用的耕地，自批準征用之日起滿１年時開始繳納土地使用稅；（二）征用的非耕地，自批準征用之次月開始繳納土地使用稅”的規(guī)定，受讓該項土地的納稅人其納稅義務(wù)已經(jīng)發(fā)生，按規(guī)定繳納了城鎮(zhèn)土地使用稅228****65.58元。后因玉東新區(qū)管理委員會至今未能完全處理好受讓土地的拆遷問題，故該公司與玉林市國土資源局、玉東新區(qū)管理委員會簽訂協(xié)議，解除《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》（合同編號：玉土出（2010）002號），該地塊由玉林市國土資源局收回（同時，納稅人并沒有取得其他的經(jīng)濟補償和其他土地的置換）。納稅人由于土地的拆遷問題而一直沒有取得有效的土地權(quán)屬證書，屬于尚未取得土地權(quán)屬的行為。

根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于土地使用稅若干具體問題的解釋和暫行規(guī)定》（88）國稅地字第015號第四條“土地使用稅由擁有土地使用權(quán)的單位，或個人繳納”的規(guī)定，由于納稅人始終未能取得有效的土地權(quán)屬證書和未能實際使用土地，所以對廣西英煌置業(yè)投資有限公司已經(jīng)征收的228****65.58城鎮(zhèn)土地使用稅，應(yīng)予以辦理退稅。