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鄒老師
職稱: 注冊(cè)稅務(wù)師+中級(jí)會(huì)計(jì)師
2019-05-08 15:46
你好,是不是稅局漏核定了房產(chǎn)稅,土地使用稅這兩個(gè)稅種?
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你好,是不是稅局漏核定了房產(chǎn)稅,土地使用稅這兩個(gè)稅種?
2019-05-08 15:46:42

同學(xué)你好
一、土地增值稅的計(jì)征方法
根據(jù)《土地增值稅暫行條例》及相關(guān)規(guī)定,土地增值稅應(yīng)納稅額的計(jì)算方法一般分為以下5種:對(duì)于新開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目分為3種,清算前——按照預(yù)售收入計(jì)征,清算時(shí)——按照會(huì)計(jì)記賬進(jìn)行計(jì)征或采取核定方式計(jì)征;出售二手房時(shí),按照標(biāo)的物取得時(shí)的原始發(fā)票抵扣計(jì)征或采取評(píng)估法計(jì)征。而采取評(píng)估法計(jì)征又有可能包括在新開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目中。所以,我們要重點(diǎn)談的是評(píng)估價(jià)計(jì)征法,根據(jù)《土地增值稅暫行條例》第九條規(guī)定,納稅人有下列情形之一的,按照房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格計(jì)算征收:(一)隱瞞、虛報(bào)房地產(chǎn)成交價(jià)格的;(二)提供扣除項(xiàng)目金額不實(shí)的;(三)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價(jià)格低于房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格,又無正當(dāng)理由的。
二、評(píng)估方法的適用
對(duì)于采用房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格計(jì)算土地增值稅方式,稅務(wù)機(jī)關(guān)和納稅人要特別注意的是——土地增值稅收入與扣除項(xiàng)目金額采用的評(píng)估方法并不同。
《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第十四條規(guī)定——《土地增值稅暫行條例》第九條(一)項(xiàng)所稱的隱瞞、虛報(bào)房地產(chǎn)成交價(jià)格,是指納稅人不報(bào)或有意低報(bào)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物價(jià)款的行為;第九條(二)項(xiàng)所稱的提供扣除項(xiàng)目金額不實(shí)的,是指納稅人在納稅申報(bào)時(shí)不據(jù)實(shí)提供扣除項(xiàng)目金額的行為;第九條(三)項(xiàng)所稱的轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價(jià)格低于房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格,又無正當(dāng)理由,是指納稅人申報(bào)的轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的實(shí)際成交價(jià)低于房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的交易價(jià),納稅人又不能提供憑據(jù)或無正當(dāng)理由的行為。
根據(jù)上述規(guī)定,對(duì)于土地增值稅收入來說,隱瞞、虛報(bào)房地產(chǎn)成交價(jià)格,應(yīng)由評(píng)估機(jī)構(gòu)參照同類房地產(chǎn)的市場(chǎng)交易價(jià)格進(jìn)行評(píng)估。稅務(wù)機(jī)關(guān)根據(jù)評(píng)估價(jià)格確定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入。所以對(duì)于確認(rèn)土地增值稅收入來說,參照同類房地產(chǎn)的市場(chǎng)交易價(jià)格是關(guān)鍵詞。轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價(jià)格低于房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格,又無正當(dāng)理由的,由稅務(wù)機(jī)關(guān)參照房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格確定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入。
而對(duì)于土地增值稅扣除項(xiàng)目金額不實(shí)的,應(yīng)由評(píng)估機(jī)構(gòu)按照房屋重置成本價(jià)乘以成新度折扣率計(jì)算的房屋成本價(jià)和取得土地使用權(quán)時(shí)的基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行評(píng)估。稅務(wù)機(jī)關(guān)根據(jù)評(píng)估價(jià)格確定扣除項(xiàng)目金額。
可見,按照房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格計(jì)算征收土地增值稅時(shí)評(píng)估房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入采用的是市場(chǎng)比較法評(píng)估的房地產(chǎn)交易價(jià)格!而評(píng)估扣除項(xiàng)目金額采用的是重置成本法評(píng)估的房屋成本,兩種方法在評(píng)估原理上有著本質(zhì)的區(qū)別,這一點(diǎn)在實(shí)際工作中特別容易被忽視,因?yàn)楣ぷ魅藛T都習(xí)慣稱之為評(píng)估法。
2021-12-03 09:38:01

你好
房產(chǎn)稅=房產(chǎn)原值*(1-扣除率)*1.2%或租金收入*12%
土地使用稅=實(shí)際占用土地面積*單位稅額
2021-06-01 16:47:11

你好
是的,不管是從租還是從價(jià),都要交城鎮(zhèn)土地使用稅 !
2020-01-17 08:37:30

你好,請(qǐng)問你想問的問題具體是?
2021-06-01 18:03:53
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