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方亮老師

職稱： 稅務(wù)師,會(huì)計(jì)師

2019-04-10 10:28

計(jì)算土地增值稅的公式為：應(yīng)納土地增值稅=增值額×稅率
1、公式中的“增值額”為納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除扣除項(xiàng)目金額后的余額。
納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入，包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入。
計(jì)算增值額的扣除項(xiàng)目：
（1）取得土地使用權(quán)所支付的金額；
（2）開發(fā)土地的成本、費(fèi)用；
（3）新建房及配套設(shè)施的成本、費(fèi)用，或者舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格；
（4）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金；
（5）財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目。
2、土地增值稅實(shí)行四級(jí)超率累進(jìn)稅率：
增值額未超過扣除項(xiàng)目金額50%的部分，稅率為30%。
增值額超過扣除項(xiàng)目金額50%、未超過扣除項(xiàng)目金額100%的部分，稅率為40%。
增值額超過扣除項(xiàng)目金額100%、未超過扣除項(xiàng)目金額200%的部分，稅率為50%。
增值額超過扣除項(xiàng)目金額200%的部分，稅率為60%。
上面所列四級(jí)超率累進(jìn)稅率，每級(jí)“增值額未超過扣除項(xiàng)目金額”的比例，均包括本比例數(shù)。
納稅人計(jì)算土地增值稅時(shí)，也可用下列簡(jiǎn)便算法：
計(jì)算土地增值稅稅額，可按增值額乘以適用的稅率減去扣除項(xiàng)目金額乘以速算扣除系數(shù)的簡(jiǎn)便方法計(jì)算，具體公式如下：
（一）增值額未超過扣除項(xiàng)目金額50%，土地增值稅稅額=增值額×30%
（二）增值額超過扣除項(xiàng)目金額50%，未超過100%的土地增值稅稅額=增值額×40%－扣除項(xiàng)目金額×5%
（三）增值額超過扣除項(xiàng)目金額100%，未超過200%的土地增值稅稅額=增值額×50%－扣除項(xiàng)目金額×15%
（四）增值額超過扣除項(xiàng)目金額200%，土地增值稅稅額=增值額×60%－扣除項(xiàng)目金額×35%
公式中的5%，15%，35%為速算扣除系數(shù)。
分錄如下； 
借；稅金及附加
貸；應(yīng)交稅費(fèi)-應(yīng)交土地增值稅
借；應(yīng)交稅費(fèi)-應(yīng)交土地增值稅
貸；銀行存款

? 阿靜靜 追問

2019-04-10 10:30

需要計(jì)提嗎，有關(guān)會(huì)計(jì)分錄有什么

方亮老師 解答

2019-04-10 10:32

需要計(jì)提，分錄如下；
1、計(jì)提；
借；稅金及附加
貸；應(yīng)交稅費(fèi)-應(yīng)交土地增值稅
2、繳納；
借；應(yīng)交稅費(fèi)-應(yīng)交土地增值稅
貸；銀行存款

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計(jì)算土地增值稅的公式為：應(yīng)納土地增值稅=增值額×稅率 1、公式中的“增值額”為納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除扣除項(xiàng)目金額后的余額。 納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入，包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入。 計(jì)算增值額的扣除項(xiàng)目： （1）取得土地使用權(quán)所支付的金額； （2）開發(fā)土地的成本、費(fèi)用； （3）新建房及配套設(shè)施的成本、費(fèi)用，或者舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格； （4）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金； （5）財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目。 2、土地增值稅實(shí)行四級(jí)超率累進(jìn)稅率： 增值額未超過扣除項(xiàng)目金額50%的部分，稅率為30%。 增值額超過扣除項(xiàng)目金額50%、未超過扣除項(xiàng)目金額100%的部分，稅率為40%。 增值額超過扣除項(xiàng)目金額100%、未超過扣除項(xiàng)目金額200%的部分，稅率為50%。 增值額超過扣除項(xiàng)目金額200%的部分，稅率為60%。 上面所列四級(jí)超率累進(jìn)稅率，每級(jí)“增值額未超過扣除項(xiàng)目金額”的比例，均包括本比例數(shù)。 納稅人計(jì)算土地增值稅時(shí)，也可用下列簡(jiǎn)便算法： 計(jì)算土地增值稅稅額，可按增值額乘以適用的稅率減去扣除項(xiàng)目金額乘以速算扣除系數(shù)的簡(jiǎn)便方法計(jì)算，具體公式如下： （一）增值額未超過扣除項(xiàng)目金額50%，土地增值稅稅額=增值額×30% （二）增值額超過扣除項(xiàng)目金額50%，未超過100%的土地增值稅稅額=增值額×40%－扣除項(xiàng)目金額×5% （三）增值額超過扣除項(xiàng)目金額100%，未超過200%的土地增值稅稅額=增值額×50%－扣除項(xiàng)目金額×15% （四）增值額超過扣除項(xiàng)目金額200%，土地增值稅稅額=增值額×60%－扣除項(xiàng)目金額×35% 公式中的5%，15%，35%為速算扣除系數(shù)。 分錄如下； 借；稅金及附加 貸；應(yīng)交稅費(fèi)-應(yīng)交土地增值稅 借；應(yīng)交稅費(fèi)-應(yīng)交土地增值稅 貸；銀行存款
2019-04-10 10:28:47
“增值額”為納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除扣除項(xiàng)目金額后的余額
2022-03-25 12:46:38
八、案例一：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓房產(chǎn) 　　2018年，某房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)一棟寫字樓出售，取得的銷售收入總額2000萬元，支付開發(fā)寫字樓的地價(jià)款（包含契稅）400萬元，開發(fā)過程中支付拆遷補(bǔ)償費(fèi)100萬元，供水供電基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)80萬元，建筑工程費(fèi)用520萬元，開發(fā)過程向金融機(jī)構(gòu)借款500萬元，借款期限1年，金融機(jī)構(gòu)年利率5%。施工、銷售過程中發(fā)生的管理費(fèi)用和銷售費(fèi)用共計(jì)260萬元。該企業(yè)銷售寫字樓繳納的印花稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加共計(jì)110萬元。計(jì)算該公司該項(xiàng)目應(yīng)繳土地增值稅稅額。 　?。ㄒ唬┦杖?000萬元 　?。ǘ┛鄢? 　　1.取得土地使用權(quán)所支付的金額=400萬元 　　2.房地產(chǎn)開發(fā)成本=100萬元%2B80萬元%2B520萬元=700萬元 　　3.房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用=80萬元，其中： 　?。?）利息支出=500*5%=25萬元 　?。?）其他=1100*5%=55萬元（管理費(fèi)用和銷售費(fèi)用不能據(jù)實(shí)扣除） 　　4.稅金=110萬元 　　5.加計(jì)扣除=1100*20%=220萬元 　　扣除項(xiàng)目金額合計(jì)=400%2B700%2B80%2B110%2B220=1510萬元 　?。ㄈ┰鲋殿~=2000-1510=490萬元 　?。ㄋ模┒惵? 　　增值額/扣除項(xiàng)目金額=490/1510=32%<50%故適用稅率為30% 　?。ㄎ澹┒愵~ 　　應(yīng)該繳納土地增值稅稅額=490*30%=147萬元 　　土地增值稅納稅申報(bào)表（二） 　?。◤氖路康禺a(chǎn)開發(fā)的納稅人清算適用） 　　九、案例二：非房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn) 　　某工業(yè)企業(yè)轉(zhuǎn)讓一幢20世紀(jì)90年代建造的廠房，當(dāng)時(shí)造價(jià)100萬元，無償取得土地使用權(quán)。如果按現(xiàn)行市場(chǎng)價(jià)的材料、人工費(fèi)計(jì)算，建造同樣的房子需600萬元，該房子為七成新，按500萬元出售，支付有關(guān)稅費(fèi)共計(jì)27.5萬元。計(jì)算企業(yè)轉(zhuǎn)讓舊房應(yīng)繳納的土地增值稅額。 　　解析：出售舊房及建筑物，首先按評(píng)估價(jià)格及有關(guān)因素計(jì)算、確定扣除項(xiàng)目金額，再根據(jù)上述方法計(jì)算應(yīng)納稅額。具體計(jì)算步驟是: 　　1.計(jì)算評(píng)估價(jià)格。其公式為: 　　評(píng)估價(jià)格=重置成本價(jià)×成新度折扣率 　　2.匯集扣除項(xiàng)目金額。 　　3.計(jì)算增值率。 　　4.依據(jù)增值率確定適用稅率。 　　5.依據(jù)適用稅率計(jì)算應(yīng)納稅額。 　　應(yīng)納稅額=增值額×適用稅率－扣除項(xiàng)目金額×速算扣除系數(shù) 　?。?）評(píng)估價(jià)格=600×70%=420（萬元） 　?。?）允許扣除的稅金27.5萬元 　?。?）扣除項(xiàng)目金額合計(jì)=420%2B27.5=447.5（萬元） 　?。?）增值額=500－447.5=52.5（萬元） 　?。?）增值率=52.5÷447.5×100%=11.73% 　　（6）應(yīng)納稅額=52.5×30%－447.5×0=15.75（萬元） 　　十、案例三：個(gè)人轉(zhuǎn)讓商鋪之發(fā)票扣除法 　　王某2017年9月轉(zhuǎn)讓店鋪一套，轉(zhuǎn)讓價(jià)格1000萬元，該房系王某2011年11月1日購(gòu)買，發(fā)票顯示購(gòu)買價(jià)格為400萬元，相對(duì)應(yīng)的契稅完稅憑證顯示王某繳納契稅12萬元。王某應(yīng)繳納的土地增值稅為多少？（本案例改編自《財(cái)產(chǎn)行為稅一本通》） 來源：言稅 作者：嚴(yán)穎 人氣：17573 時(shí)間：2019-08-05
2020-10-30 15:24:32
你好 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在收到預(yù)收款時(shí)： 1、一般計(jì)稅方法下： 預(yù)交土地增值稅=預(yù)收款/(1%2B11%)*土地增值稅預(yù)征率 2、簡(jiǎn)易計(jì)稅方法下： 預(yù)交土地增值稅=預(yù)收款/(1%2B5%)*土地增值稅預(yù)征率 為方便納稅人，簡(jiǎn)化土地增值稅預(yù)征稅款計(jì)算，根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于營(yíng)改增后土地增值稅若干征管規(guī)定的公告》(國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第70號(hào))：為方便納稅人，簡(jiǎn)化土地增值稅預(yù)征稅款計(jì)算，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目的，可按照以下方法計(jì)算土地增值稅預(yù)征計(jì)征依據(jù)： 土地增值稅預(yù)征的計(jì)征依據(jù)=預(yù)收款-應(yīng)預(yù)繳增值稅稅款
2022-04-14 21:52:08
甲房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)2015年2月銷售一棟舊辦公樓,簽訂銷售合同,取得銷售收入800萬元;因無法取得評(píng)估價(jià)格,公司提供了購(gòu)房發(fā)票,該辦公樓購(gòu)于2010年1月,購(gòu)置價(jià)款為400萬元,繳納契稅16萬元,并能提供契稅完稅憑證，求土地增值稅扣除項(xiàng)目金額合計(jì)=400+400×5%×5+800×5%×（1+7%+3%+2%）+800×0.5‰+16=561.2，我的問題很簡(jiǎn)單，就是營(yíng)業(yè)稅為什么是800×5%，而不是（800-原價(jià)400）*5%？
2015-10-11 21:11:18
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