土地增值稅核定征收計(jì)稅依據(jù)的確定

在項(xiàng)目銷售結(jié)束后應(yīng)進(jìn)行清算，清算后按照四級(jí)累進(jìn)制計(jì)算應(yīng)繳稅額，毛利達(dá)50%的部分增值稅稅率達(dá)到利潤(rùn)率30%，毛利高于200%的部分，增值稅稅率更是達(dá)到60%。

據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于營(yíng)改增后土地增值稅若干征管規(guī)定的公告》（國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第70號(hào)）規(guī)定：一、關(guān)于營(yíng)改增后土地增值稅應(yīng)稅收入確認(rèn)問題。

營(yíng)改增后，納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅。適用增值稅一般計(jì)稅方法的納稅人，其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅銷項(xiàng)稅額;適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法的納稅人，其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅應(yīng)納稅額。

為方便納稅人，簡(jiǎn)化土地增值稅預(yù)征稅款計(jì)算，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目的，可按照以下方法計(jì)算土地增值稅預(yù)征計(jì)征依據(jù)：

土地增值稅預(yù)征的計(jì)征依據(jù)=預(yù)收款-應(yīng)預(yù)繳增值稅稅款

房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅的會(huì)計(jì)核算

一. 預(yù)繳土地增值稅的核算　　

房地產(chǎn)企業(yè)收到預(yù)收款項(xiàng)時(shí)，不能確認(rèn)收入，會(huì)計(jì)分錄：　　

借：銀行存款　　

貸：預(yù)收賬款　　

對(duì)于預(yù)收款，需要預(yù)繳土地增值稅，預(yù)繳稅款時(shí)

借：應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交土地增值稅　　

貸：銀行存款　　

此時(shí)，由于收入未能確認(rèn)，不能將預(yù)繳的稅金計(jì)入當(dāng)期損益?！?/p>

二、計(jì)提和預(yù)提土地增值稅的核算　　

預(yù)收款項(xiàng)確認(rèn)為收入時(shí)　　

借：預(yù)收賬款　　

貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入　　

同時(shí)，對(duì)已繳納的稅金，計(jì)提土地增值稅并計(jì)入當(dāng)期損益

借：營(yíng)業(yè)稅金及附加　　

貸：應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交土地增值稅　　

土地增值稅是取得預(yù)收款時(shí)先預(yù)繳稅金，清算時(shí)再匯算清繳、多退少補(bǔ)。根據(jù)權(quán)責(zé)發(fā)生制原則和收入與費(fèi)用配比原則，企業(yè)還需要預(yù)提一定金額的土地增值稅，以避免低估費(fèi)用和負(fù)債、高估利潤(rùn)。

預(yù)提該部分稅金時(shí)

借：營(yíng)業(yè)稅金及附加　　

貸：其他應(yīng)付款——預(yù)提土地增值稅

（此處不宜貸記“應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交土地增值稅”科目，因?yàn)閺亩惙ń嵌戎v，納稅義務(wù)還沒有發(fā)生，計(jì)入應(yīng)交稅費(fèi)易引起誤解。）

在這里，計(jì)提是根據(jù)預(yù)繳的稅款提取的土地增值稅，預(yù)提是對(duì)超過預(yù)繳稅款部分提取的土地增值稅，實(shí)務(wù)中計(jì)提與預(yù)提往往混用。　　

三、匯算清繳土地增值稅的核算　　

匯算清繳土地增值稅時(shí)，如果總稅款大于計(jì)提和預(yù)提數(shù)，則對(duì)于其差額

借：營(yíng)業(yè)稅金及附加　　

貸：應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交土地增值稅　　

同時(shí)　　

借：其他應(yīng)付款——預(yù)提土地增值稅　　

貸記“應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交土地增值稅　　

如果總稅款小于計(jì)提和預(yù)提數(shù)，則對(duì)于其差額　　

借：應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交土地增值稅　　

貸：營(yíng)業(yè)外收入　　

同時(shí)　　

借：其他應(yīng)付款——預(yù)提土地增值稅　　

貸：應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交土地增值稅　　

實(shí)際補(bǔ)交稅款時(shí)　　

借：應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交土地增值稅　　

貸：銀行存款　　

四、確認(rèn)遞延所得稅資產(chǎn)　　

房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)提土地增值稅后計(jì)入其他應(yīng)付款，但在當(dāng)年計(jì)征所得稅時(shí)不允許稅前扣除，這就造成了其他應(yīng)付款賬面價(jià)值與計(jì)稅基礎(chǔ)的不一致，形成可抵扣暫時(shí)性差異，從而需要確認(rèn)相應(yīng)的遞延所得稅資產(chǎn)。此時(shí)，會(huì)計(jì)處理為：　　

借：遞延所得稅資產(chǎn)　　

貸：所得稅費(fèi)用——遞延所得稅費(fèi)用 

土地增值稅核定征收計(jì)稅依據(jù)的確定應(yīng)該怎么做？適用增值稅一般計(jì)稅方法的納稅人，其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅銷項(xiàng)稅額;適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法的納稅人，其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅應(yīng)納稅額。