房企預(yù)收賬款土地增值稅怎么算

國家稅務(wù)總局公告2016年70號;為方便納稅人,簡化土地增值稅預(yù)征稅款計算,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目的,可按照以下方法計算土地增值稅預(yù)征計征依據(jù):

土地增值稅預(yù)征的計征依據(jù)=預(yù)收款-應(yīng)預(yù)繳增值稅稅款

房企預(yù)收的訂金、意向金等如何確定納稅義務(wù)時間

《營業(yè)稅暫行條例實施細(xì)則》第二十八條規(guī)定,納稅人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或銷售不動產(chǎn),采取預(yù)收款方式的,其納稅義務(wù)發(fā)生時間為受到預(yù)收款的當(dāng)天.現(xiàn)在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售房屋時普遍存在未簽訂售房合同以前就收取訂金、定金、意向金、看房費(fèi)等預(yù)收性質(zhì)的款項,這些款項是否應(yīng)該按照上述規(guī)定在預(yù)收的當(dāng)天就確認(rèn)納稅義務(wù)?

另外,企業(yè)收取的合同更名費(fèi)應(yīng)按"服務(wù)業(yè)"還是按"銷售不動產(chǎn)"稅目繳納營業(yè)稅?

參考《河北省地方稅務(wù)局關(guān)于印發(fā)的通知》(冀地稅函[2011]43號)第九十四條規(guī)定,采用預(yù)收款方式的,以預(yù)收金額為營業(yè)額.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)、銷售商品房過程中,以各種名目收取的誠意金、訂金、看房費(fèi)等費(fèi)用以及銷售購房卡、選房卡、VIP卡等取得的款項,均屬于預(yù)收性質(zhì)的款項.

《營業(yè)稅暫行條例實施細(xì)則》第二十五條規(guī)定,納稅人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或者銷售不動產(chǎn),采取預(yù)收款方式的,其納稅義務(wù)發(fā)生時間為收到預(yù)收款的當(dāng)天.

《營業(yè)稅暫行條例實施細(xì)則》第十四條規(guī)定,納稅人的營業(yè)額計算繳納營業(yè)稅后因發(fā)生退款減除營業(yè)額的,應(yīng)當(dāng)退還已繳納營業(yè)稅稅款或者從納稅人以后的應(yīng)繳納營業(yè)稅稅額中減除.   依據(jù)上述規(guī)定,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)、銷售商品房過程中,收取訂金、定金、意向金、看房費(fèi)等,均屬于預(yù)收性質(zhì)的款項,其納稅義務(wù)發(fā)生時間為收到預(yù)收款的當(dāng)天.如果上述訂金、定金、意向金、看房費(fèi)等預(yù)收性質(zhì)的款項發(fā)生退款行為,已征營業(yè)稅可以從納稅人以后的應(yīng)繳納營業(yè)稅稅額中減除.

《營業(yè)稅暫行條例實施細(xì)則》第十三條規(guī)定,條例第五條所稱價外費(fèi)用,包括收取的手續(xù)費(fèi)、補(bǔ)貼、基金、集資費(fèi)、返還利潤、獎勵費(fèi)、違約金、滯納金、延期付款利息、賠償金、代收款項、代墊款項、罰息及其他各種性質(zhì)的價外收費(fèi),……   根據(jù)上述規(guī)定,企業(yè)收取的合同更名費(fèi),如果是向?qū)嶋H購房人收取,屬于價外費(fèi)用一并計入"銷售不動產(chǎn)"繳納營業(yè)稅;如果向購房人以外的其他單位或者個人收取,應(yīng)按"服務(wù)業(yè)"繳稅.

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