用案例告訴你經(jīng)營性租賃合同該如何節(jié)稅？

2017-04-21 11:25 來源：網(wǎng)友分享

1892

經(jīng)營性租賃合同是指出租人將自己經(jīng)營的租賃資產(chǎn)進(jìn)行反復(fù)出租給不同承租人使用，雙方簽訂的合同。

理論：

一、水電費(fèi)與租金分離

在租賃廠房或房屋時(shí)，水電費(fèi)用必須與廠房或房屋的租賃價(jià)格進(jìn)行分離。因?yàn)樗娰M(fèi)用必須與廠房或房屋的租賃價(jià)格進(jìn)行分離，出租人在申報(bào)房產(chǎn)稅時(shí)的計(jì)稅依據(jù)更小，可以少申報(bào)繳納房產(chǎn)稅，否則水電費(fèi)用要并入房產(chǎn)稅的申報(bào)計(jì)稅依據(jù)，使出租人多繳納房產(chǎn)稅從而增加稅負(fù)。

二、將房屋和設(shè)備租金分開簽合同

廠房或房屋和廠房或房屋之內(nèi)的設(shè)備或辦公設(shè)施一起租賃時(shí)，必須簽訂兩份合同，一份是廠房或房屋合同，一份是廠房或房屋之內(nèi)的設(shè)備或辦公設(shè)施租賃合同，這樣可以使出租人少繳納房產(chǎn)稅，否則廠房或房屋之內(nèi)的設(shè)備或辦公設(shè)施也要并入廠房或房屋租金價(jià)值作為房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)，使出租人增加多繳納房產(chǎn)稅的負(fù)擔(dān)。

三、承租人代出租人繳納稅費(fèi)時(shí)，合同必須簽稅前租金

如果出租人不承擔(dān)稅費(fèi)，或承租人代出租人繳納稅費(fèi)的情況下，出租人與承租人在簽訂經(jīng)營性租賃合同時(shí)，在租賃合同中必須簽訂稅前租金，而不能簽稅后租金，然后約定承租人代替出租人繳納租賃有關(guān)的各種稅費(fèi)，從合同租金中進(jìn)行抵扣。假設(shè)稅前租金為A，稅后租金為B，到租賃物所在地的地稅局去代開發(fā)票需要承擔(dān)的綜合稅率為R，則簡單的等式為B=A×（1-R），A=B/（1-R）。切記在租賃合同中應(yīng)簽訂的租金為A=B/（1-R）。而不是B=A×（1-R）。這樣的話，企業(yè)以A=B/（1-R）進(jìn)成本入賬，就包括了承租人代替出租人扣繳的綜合稅。

【案例】：某企業(yè)代出租人代繳租金收入稅費(fèi)的涉稅分析]

（1）案情介紹

非居民企業(yè)A在中國取得租金收入，支付人B公司履行代扣代繳義務(wù)。在租賃合同中雙方約定：B公司支付給A公司租金9000元，有關(guān)租賃稅費(fèi)由B公司自己承擔(dān)。居民企業(yè)B為了賬務(wù)處理，到當(dāng)?shù)囟悇?wù)部門代開發(fā)票，按照綜合稅率10%扣繳1000元稅收，稅務(wù)部門向代扣代繳義務(wù)人B公司開據(jù)完稅憑證，完稅憑證上寫納稅人名字是非居民企業(yè)A的名字。居民企業(yè)B詢問其計(jì)算扣除租金支出時(shí)，是按合同約定的租金金額9000元扣除還是按照租金金額9000元加上代扣的稅費(fèi)1000元扣除？

（2）涉稅分析

本案例中，B公司作為代扣代繳義務(wù)人代扣代繳1000元稅款后向A公司支付的租金為9000元，但B公司向A公司的實(shí)際租金支出為10000元。根據(jù)《中華人民共和國企業(yè)所得稅法》（中華人民共和國主席令第63號(hào)）第八條規(guī)定：“企業(yè)實(shí)際發(fā)生的與取得收入有關(guān)的、合理的支出，包括成本、費(fèi)用、稅金、損失和其他支出，準(zhǔn)予在計(jì)算應(yīng)納稅所得額時(shí)扣除?！蓖瑫r(shí)根據(jù)《中華人民共和國企業(yè)所得稅法》（中華人民共和國主席令第63號(hào)）的規(guī)定，任何支出要在企業(yè)所得稅前扣除，必須具備兩個(gè)條件：一是該支出與企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營有關(guān)；二是要有合法憑證?？墒潜景咐械亩悇?wù)部門開給B公司的完稅平整是上寫納稅人名字是非居民企業(yè)A的名字，很難證明該支出與B公司的生產(chǎn)經(jīng)營有關(guān)，因此，B公司的企業(yè)所得稅前只能扣除9000元，而不能扣除10000元。這就導(dǎo)致了B公司要多繳納企業(yè)所得稅250元（1000×25%）。

因此，要實(shí)行B公司實(shí)現(xiàn)節(jié)約250元企業(yè)所得稅，必須在簽訂租賃合同時(shí)，租金要簽成稅前租金10000元（9000/（1-10%），并在合同中約定：出租人收取租金收入的各項(xiàng)稅收由承租人承擔(dān)，或由承租人代扣代繳，并于租金中進(jìn)行扣除。