支付定金需要交稅嗎

定金和訂金是否預繳企業(yè)所得稅,取決于款項到底是在簽訂預售或銷售合同之前,還是簽訂合同之后.簽訂合同前,根據(jù)國稅發(fā)〔2009〕31號第六條,尚未確認銷售實現(xiàn),無需預繳稅款;簽訂合同后取得的預收款項,應確認為銷售實現(xiàn),需要預繳稅款(包含此前已收到的訂金、定金、誠意金、認購金、排號費等).

需要注意的是,雖然在企業(yè)所得稅上,規(guī)定的是以簽訂合同的時間為準區(qū)分是否要計算預計毛利額,但在增值稅上,營改增后各地出臺了不同的政策解釋,在部分地區(qū)政策解答中,出現(xiàn)了"房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收到定金視同收到預收款;收到訂金、意向金、誠意金不視同收到預收款"的口徑.

也就是,企業(yè)所得稅是按簽訂合同時點來確認是否預繳的,增值稅則主要是依據(jù)收取款項的性質(zhì)來確認是否預繳的.部分房企收取的定金的時間在簽訂正式銷售或預售合同之前,先簽訂定金協(xié)議收取定金,再簽訂正式銷售或預售合同,此時就會出現(xiàn)增值稅和企業(yè)所得稅預繳納稅義務發(fā)生時間的差異.

河北國稅的政策口徑:預收款包括分期取得的預收款(首付+按揭+尾款)、全款取得的預收款.定金屬于預收款;誠意金、認籌金和訂金不屬于預收款.

山東國稅的政策口徑:房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得的預收款包括定金、分期取得的預收款(含首付款、按揭款和尾款)和全款.誠意金、認籌金和訂金不屬于預收款.

海南國稅的政策口徑:房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的預收款,為不動產(chǎn)交付業(yè)主之前所收到的款項,但不含簽訂房地產(chǎn)銷售合同之前所收取的誠意金、認籌金和訂金等.

"定金"的稅務處理分析

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收到購房人的定金、訂金、誠意金、意向金時,是否視同收到預收款按照3%的預征率預繳增值稅?

答復:"定金"是一個法律概念,屬于一種法律上的擔保方式,《中華人民共和國擔保法》第八十九條規(guī)定:當事人可以約定一方向?qū)Ψ浇o付定金作為債權(quán)的擔保.債務人履行債務后,定金應當?shù)肿鲀r款或者收回.給付定金的一方不履行約定的債務的,無權(quán)要求返還定金;收受定金的一方不履行約定的債務的,應當雙倍返還定金.簽合同時,對定金必需以書面形式進行約定,同時還應約定定金的數(shù)額和交付期限.定金數(shù)額可以由合同雙方當事人自行約定,但是不得超過主合同總價款的20%,超過20%部分無效.

"訂金"目前我國現(xiàn)行法律中沒有明確規(guī)定,它不具備"定金"的擔保性質(zhì),當合同不能履行時,除不可抗力外,應根據(jù)雙方當事人的過錯承擔違約責任,一方違約,另一方無權(quán)要求其雙倍返還,只能得到原額,也沒有20%比例的限制.

"意向金(誠意金)"在我國現(xiàn)行法律中不具有法律約束力,主要是房產(chǎn)中介行業(yè)為試探購房人的購買誠意及對其有更好的把控而創(chuàng)設出來的概念,在實踐中意向金(誠意金)未轉(zhuǎn)定金之前客戶可要求返還且無需承擔由此產(chǎn)生的不利后果.

綜上,定金、訂金、意向金、誠意金中,只有"定金"具有法律約束力,而訂金、意向金、誠意金都不是法律概念,無論當事人是否違約,支付的款項均需返還.因此,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收到購房人的定金,可視同收到預收款;收到訂金、意向金、誠意金,不視同收到預收款.

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