看下房地產(chǎn)的課程

流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率=銷售收入/流動資產(chǎn) 這個下降 可能是收入減少導致 收入少 現(xiàn)金流也少 現(xiàn)金流一旦斷裂 企業(yè)面臨破產(chǎn)哈 尤其是房企 這種需要大量現(xiàn)金流的企業(yè)

我國財政部2016年末頒布了《企業(yè)會計準則第14號》草稿，2016年4月底完成了征求意見稿，并規(guī)定從2018年開始推行。本文基于對《2017年會計準則14號》，簡稱新準則14號，的變化進行分析論述，從財務信息系統(tǒng)、財務指標、稅務管理、財務信披及職業(yè)判斷等方面提出了《新準則14號》對房地產(chǎn)業(yè)公司的預期影響，并為房地產(chǎn)業(yè)公司提出了具體的應對《2017年會計準則14號》落實的具體措施。 目前我國經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)形勢日益多元化，新的房地產(chǎn)商業(yè)模式不斷被創(chuàng)新出來，這時由于我國金融投資產(chǎn)業(yè)的不斷發(fā)展而造成的與盈利相關的會計信息質(zhì)量就顯得日益重要。由于會計準則還沒有跟上經(jīng)濟形勢的發(fā)展，尤其是房地產(chǎn)業(yè)公司新的經(jīng)營模式下收入確認難度和爭議大大增加，這也造成了房地產(chǎn)業(yè)公司利用我國會計準則的模糊性實施盈余管理問題。 對此，國外FASB和IASB在2014年4月發(fā)布了國際財務報告準則第15號，我國財政部于2016年末也發(fā)布了《企業(yè)會計準則第14號》，2016年4月底完成了征求意見稿，可以說新的收入準則是具有重大變萆意義的。本文將對《新準則14號》的內(nèi)容變化進行分析，并與舊收入準則進行對比，以提出《新準則14號》的變化及對房地產(chǎn)業(yè)公司預期影響及應對建議。 《新準則14號》的變化 （一）收入確認步驟。新收入確認準則相對舊準則簡化了收入確認過程，減少了很多職業(yè)判斷的環(huán)節(jié)，并且對很多收入項目提出了具體的指引?！缎聹蕜t14號》提出了統(tǒng)一的收入確認模型，即五步法，具體如表1所示： 可見新準則收入確認模型，對于收入相關的信息信披要求更為詳盡，包括房產(chǎn)合同分解，履行房產(chǎn)合同的義務、履行房產(chǎn)合同的時間分類、重大判斷及履行房產(chǎn)合同的成本等等都需要進行信披。 （二）收入確認原則。新準則一改舊準則對于房產(chǎn)合同的區(qū)分，以控制權的轉(zhuǎn)移為確認原則，這樣使得收入確認時間上既可以按照控制權的逐步轉(zhuǎn)移在一定時間段內(nèi)確定收入，也可以按照客戶取得控制權時在某一時點確認收入。 （三）計量原則。新準則要求房地產(chǎn)業(yè)公司應當將按照房產(chǎn)合同分解后的各個履約義務所對應的交易價格來劃分與計量收入。 《新準則14號》對房地產(chǎn)業(yè)公司的預期影響研究 新準則可以說是變革式的重大創(chuàng)新，必然會對房地產(chǎn)業(yè)公司的各方面收入的會計核算、財務管理產(chǎn)生深遠、廣泛的影響，可以說房地產(chǎn)業(yè)公司內(nèi)部各部門都會受到新準則帶來的一定程度的影響。 （一）財務信息系統(tǒng)影響。房地產(chǎn)業(yè)公司的財務信息系統(tǒng)受到新準則的影響較大，很多財務信息系統(tǒng)中的收入數(shù)據(jù)來源于房產(chǎn)合同，然而新準則要求更細化的識別房產(chǎn)合同履約義務，將收入房產(chǎn)合同分拆和分解。為了應對新準則，制定更細分的房產(chǎn)合同是最簡便科學的做法，然而背后的財務信息系統(tǒng)也要加以升級改造，所以房地產(chǎn)業(yè)公司的財務信息系統(tǒng)的參數(shù)、核算項目、賬簿系統(tǒng)、憑證系統(tǒng)需要重新初始化，自動化流程也要相應升級改造，這對房地產(chǎn)業(yè)公司來說，是一筆不小的成本支出。 （二）財務指標影響。新準則實施后，可以預見房地產(chǎn)業(yè)公司的收入確認與計量必然會比傳統(tǒng)準則下有所改變，例如商品房銷售收入可能就由原來的一次性確認改為分段確認，相應成本也會分段確認，這會對一些財務指標產(chǎn)生影響，降低一段期間的利潤率指標，尤其是盈利能力指標和營運能力指標。 （三）稅收影響。新準則將經(jīng)濟利益流入內(nèi)化于交易價格分析過程中，交易價格是概率統(tǒng)計分布上的期望值，需要考慮可變對價、非現(xiàn)金對價、現(xiàn)金流的時間價值、應付客戶對價、信用風險等因素，而稅法對于這些因素通常是不予考慮的，這會帶來新的財稅差異。 （四）財務信披及職業(yè)判斷的影響。《新準則14號》實施后，房地產(chǎn)業(yè)公司需要按照調(diào)整財務報表中的利潤表和資產(chǎn)負債表項目，需要信披識別房產(chǎn)合同履約義務，即收入的分拆或分解這一流程后的信息，包括合同義務時點信披、合同相關的資產(chǎn)負債信息信披、分配交易價格至單獨的履約義務的信披、影響收入確認金額的信披，及相關重大判斷的信披。 具體來說新準則需要房地產(chǎn)業(yè)公司對房產(chǎn)合同收入作出更多的職業(yè)判斷和會計估計。 1.識別公司與客戶之間的房產(chǎn)合同環(huán)節(jié)。房地產(chǎn)業(yè)公司應當按照新準則對房產(chǎn)合同進行分析，包括非書面房產(chǎn)合同，如果某些房產(chǎn)合同包含若干房產(chǎn)合同履約義務，那么應當實施重大判斷來決定是否需要與客戶重新簽訂一份新房產(chǎn)合同，或者繼續(xù)作為現(xiàn)有房產(chǎn)合同中的內(nèi)容處理。 2.識別各項房產(chǎn)合同的單獨履約義務。房地產(chǎn)業(yè)公司應當根據(jù)房產(chǎn)合同約定的實際情況，分析評估其中的經(jīng)濟實質(zhì)，將原房產(chǎn)合同的承諾義務分拆為明確區(qū)分的各個單獨履約義務。例如房地產(chǎn)業(yè)公司提供的額外質(zhì)保服務，房地產(chǎn)業(yè)公司應當作為新的單獨的履約義務，作為新的收入來源處理，在質(zhì)保履約義務完成時確認該項收入。這些房產(chǎn)合同和單獨履約義務的識別應當在年度報告中加以詳細信披，以使得利益相關方能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)業(yè)公司的收入過程有更清晰地了解。 3.確定交易價格。新準則強調(diào)房地產(chǎn)業(yè)公司應當隨時跟蹤分析對價的變化，在預計有權獲取收入時確認，而且在資產(chǎn)負債表日還要調(diào)整收入計算模型，所以收入核算的靈活性大大增加。房地產(chǎn)業(yè)公司應基于“期望值”方法或最大概率法來分析估計收入價格內(nèi)的可變對價，可自主選擇哪種估計方法，但是選擇方法應與在房產(chǎn)合同中的應用保持一致。如果房地產(chǎn)業(yè)公司確定了可變對價估計金額，那么相應的限制也應當應用于該估計金額。以上這些職業(yè)判斷的理由及證據(jù)應當在年度報告中加以信披，以使得年度報告使用人對房地產(chǎn)業(yè)公司房地產(chǎn)商業(yè)模式和收入確認方式有更清晰的了解。 4.以控制權轉(zhuǎn)移作為標準確定收入確認的時點或時段。新準則采用控制權的轉(zhuǎn)移時點或時段來確定收入確認的時點或時段，一改舊準則對于商品服務的區(qū)分。房地產(chǎn)業(yè)公司應當評估收入是否具備在一段時間內(nèi)確認的特點，來確定是在某一時點確認還是在某一時間段確認，房地產(chǎn)業(yè)公司應當結(jié)合職業(yè)判斷來確定并加以詳盡信披。 《新準則14號》變化影響的應對措施 （一）設立專門的跨職能小組。目前我國房地產(chǎn)業(yè)公司市場營銷系統(tǒng)相對復雜，而且已簽訂的客戶房產(chǎn)合同數(shù)量繁多，合同條款并不一致， 第一要做的事情就是應成立專門的跨職能團隊，需要房地產(chǎn)業(yè)公司中各機構部門的協(xié)調(diào)合作，需要涉及很多職能部門和人員，從各自的業(yè)務視角出發(fā)，對房產(chǎn)合同收入中的控制權轉(zhuǎn)移情況、房產(chǎn)合同分解與識別情況、單獨售價的估計情況、收入確認的時間段情況、履約義務的分解情況等等進行分析論證，并進行歸納總結(jié)，從而提出收入的確認方案。 第二房地產(chǎn)業(yè)公司應當盤點可能會受到影響的房產(chǎn)合同，新準則對于房產(chǎn)合同確認做出了革命性的變革規(guī)定，影響最大的便是房產(chǎn)合同管理。跨職能小組應當對已簽訂的房產(chǎn)合同重新進行分析盤點，從各自的業(yè)務職能出發(fā)，對既有房產(chǎn)合同進行分析，例如營銷部門人員應當對房產(chǎn)合同按照銷售模式的不同進行分析并區(qū)分，法務部門應當根據(jù)法律權責利的不同對房產(chǎn)合同進行分析并區(qū)分，財務部門應當根據(jù)現(xiàn)金流、實際控制權的不同進行分析區(qū)分，運營部門人員應當根據(jù)成本上的不同對房產(chǎn)合同進行分析并區(qū)分等等。 （二）識別系統(tǒng)及控制的缺口。房地產(chǎn)業(yè)公司財務信息系統(tǒng)有必要根據(jù)新準則來加以變革和深化，其中備子系統(tǒng)也要分析是否滿足新準則更新的需要，房地產(chǎn)業(yè)公司應當對整個信息系統(tǒng)及控制的缺口實施識別并升級。新準則總體上看對房地產(chǎn)業(yè)公司財務信息系統(tǒng)的影響是基礎資料信息的更為細分和多元化，這就需要從底層資料搜集層面來對財務信息系統(tǒng)加以優(yōu)化及變革。 對于會計人員來說財務信息系統(tǒng)的會計處理環(huán)節(jié)上，也有必要結(jié)合新準則對房地產(chǎn)商業(yè)模式分析、核算方式、單獨售價估計、收入分配等要素實施改革，系統(tǒng)中某些會計核算科目、憑證摘要、計算公式等可能需要重新制定。 （三）做好與利益相關者進行及時的溝通工作。房地產(chǎn)業(yè)公司應當在年度報告信披中對于新準則相關的部分與利益相關者進行及時溝通，以此來對整個新準則實施過程進行監(jiān)督和反映，并及時對外信披相關進展情況，同時對外部的利益相關方，及時展示實施后公司的經(jīng)營績效變化情況。 建立和完善多層次的信息披露監(jiān)督體系。在房地產(chǎn)業(yè)上市公司內(nèi)部，可以進一步改善企業(yè)的內(nèi)控系統(tǒng)，形成合理的約束與激勵機制，規(guī)范房地產(chǎn)業(yè)上市公司財務報告信息披露的行為，避免各種不規(guī)范的信息披露情況；在房地產(chǎn)業(yè)上市公司外部，注意政府的監(jiān)督和引導作用，充分發(fā)揮政府的監(jiān)管職能，由此逐步構建全方位、多層次的監(jiān)督管理體系；財政部和證監(jiān)會，有必要加大懲處違規(guī)披露企業(yè)財務報告信息的行為，對披露中違反會計準則，隱瞞相關重要信息，虛假披露的行為給予嚴厲的處罰，尤其要追究企業(yè)高管和相關人員的責任，并提高執(zhí)法行為的及時性。 房地產(chǎn)公司的相關納稅籌劃對策 （一）土地增值稅的納稅籌劃 法一：適當降低房屋銷售價格。 房地產(chǎn)行業(yè)的該項應稅項目因為適用四級超率累進稅率，所以收入額會直接決定其所需繳納稅率，但同時在降低銷售價格來改變其納稅基數(shù)的同時也相應減少了銷售收入。此時需要納稅人員對收益與成本進行權衡，最后選擇一個適當?shù)膬r格點也是納稅籌劃的一種方式。 法二：收入規(guī)劃。 在對增值稅進行規(guī)劃時提到，將收入進行細分，如其中的裝修費等等，隨著裝修費用的提高，其對房地產(chǎn)行業(yè)的稅負影響也不容小覷，若能擬定兩份合同又或是房地產(chǎn)企業(yè)單獨設立一家裝修公司，這樣就會減少應納稅額的計算基數(shù)。 法三：利用稅收優(yōu)惠政策的稅收籌劃。 我國《土地增值稅暫行條例》規(guī)定：“納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅。如果增值額超過扣除目金額20%的，應就其全部增值額按規(guī)定計稅”。這是一條對于土地增值稅的稅收優(yōu)惠政策，從該項納稅籌劃規(guī)定看，納稅籌劃關鍵在于將普通標準住房的增值率控制在百分之二十以內(nèi)，如何控制便是形成了不同的納稅方案。 （二）企業(yè)所得稅的納稅籌劃 上面說到企業(yè)所得稅計算方法，發(fā)現(xiàn)所得稅的籌劃主要在于費用、收入的籌劃，所以開發(fā)過程中的費用籌劃也同樣適用于所得稅稅務籌劃。除此之外，稅法規(guī)定，只有當房地產(chǎn)的控制權發(fā)生變更時，才能確認銷售收入的實現(xiàn)。企業(yè)可以運用適當?shù)姆绞骄徖U企業(yè)所得稅，保證資金周轉(zhuǎn)率。如：推遲產(chǎn)權轉(zhuǎn)移、推遲成本確認等。

有那種放數(shù)據(jù)進去的模板嗎

固定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率也稱固定資產(chǎn)利用率，是企業(yè)銷售收入與固定資產(chǎn)凈值的比率.