- 送心意
張偉老師
職稱: 會計師
2015-11-04 14:18
房地產(chǎn)項目納稅“大頭”主要有兩大塊:一是5.5%的營業(yè)稅;二是33%的企業(yè)所得稅。地產(chǎn)商主要利用政策監(jiān)管中的四個漏洞規(guī)避稅收:
第一,預售收入定義不準確。預售收入關系到營業(yè)稅的多少。理論上講,所有開發(fā)商拿到《房屋銷售許可證》之日起,都開始對外收取樓盤預售款,稅務部門也同時開始對開發(fā)商取得的預售收入進行征稅。實際操作中,地產(chǎn)商正是利用我國稅制中對預售收入規(guī)定的不準確來避稅。我國的稅收制度分國稅和地稅兩種,在對預售收入進行測算的環(huán)節(jié),中央與地方的規(guī)定存在嚴重脫節(jié)。
“國稅法2003[83號文]”規(guī)定,預售開發(fā)產(chǎn)品完工后企業(yè)應及時按規(guī)定計算已經(jīng)實現(xiàn)的銷售收入。但“國稅法2003[195號文]”又規(guī)定,“首期款不作為預收收入”。這兩個規(guī)定自相矛盾,給地產(chǎn)商提供了可乘之機。到了地方,國稅與地稅的具體解釋又不同。江蘇地方國稅局對“預售收入”沒有任何解釋。江蘇地稅“2003[258號文]”規(guī)定,“銷售未完工房產(chǎn)獲得價款(包括定金),應算做預售收入”。
政策定義混亂為地產(chǎn)商提供了造假便利,他們在匯總預售收入時,只計算購房者所付定金,將購房者首付款排除在納稅范圍以外,這樣企業(yè)預售收入縮小了。有的開發(fā)商等到房子基本上賣出去以后,又趕快把購房者支付的房款用于銀行還貸。而相關稅法規(guī)定,銀行貸款不能算銷售收入,因此不用納稅。開發(fā)商在“一貸一還”間,減少了預售收入,從而逃避了營業(yè)稅。





張偉老師 解答
2015-11-04 14:18
張偉老師 解答
2015-11-04 14:19