老師，房地產(chǎn)如何合理避稅呢？

答： 房地產(chǎn)項目納稅“大頭”主要有兩大塊：一是5.5％的營業(yè)稅；二是33％的企業(yè)所得稅。地產(chǎn)商主要利用政策監(jiān)管中的四個漏洞規(guī)避稅收： 第一，預售收入定義不準確。預售收入關系到營業(yè)稅的多少。理論上講，所有開發(fā)商拿到《房屋銷售許可證》之日起，都開始對外收取樓盤預售款，稅務部門也同時開始對開發(fā)商取得的預售收入進行征稅。實際操作中，地產(chǎn)商正是利用我國稅制中對預售收入規(guī)定的不準確來避稅。我國的稅收制度分國稅和地稅兩種，在對預售收入進行測算的環(huán)節(jié)，中央與地方的規(guī)定存在嚴重脫節(jié)。 “國稅法2003［83號文］”規(guī)定，預售開發(fā)產(chǎn)品完工后企業(yè)應及時按規(guī)定計算已經(jīng)實現(xiàn)的銷售收入。但“國稅法2003［195號文］”又規(guī)定，“首期款不作為預收收入”。這兩個規(guī)定自相矛盾，給地產(chǎn)商提供了可乘之機。到了地方，國稅與地稅的具體解釋又不同。江蘇地方國稅局對“預售收入”沒有任何解釋。江蘇地稅“2003［258號文］”規(guī)定，“銷售未完工房產(chǎn)獲得價款（包括定金），應算做預售收入”。 政策定義混亂為地產(chǎn)商提供了造假便利，他們在匯總預售收入時，只計算購房者所付定金，將購房者首付款排除在納稅范圍以外，這樣企業(yè)預售收入縮小了。有的開發(fā)商等到房子基本上賣出去以后，又趕快把購房者支付的房款用于銀行還貸。而相關稅法規(guī)定，銀行貸款不能算銷售收入，因此不用納稅。開發(fā)商在“一貸一還”間，減少了預售收入，從而逃避了營業(yè)稅。

房地產(chǎn)出租怎么合理避稅呢

答： 你好，營改增后，國家已經(jīng)對房地產(chǎn)出租進行了很多優(yōu)惠。房地產(chǎn)出租都是以出租單位的性質(zhì)出租收入來確定征哪些稅的。沒有什么其他方法可以少交稅。

我是一名會計,想問一下考個網(wǎng)絡學歷有用嗎？

答： 眾所周知會計人如果要往上發(fā)展，是要不斷考證的

老師，房地產(chǎn)會計，合理避稅，可以從哪些地方考慮

答： 你好，內(nèi)容很多，慢慢閱讀 房地產(chǎn)開發(fā)商巧用政策合法避稅 　　1.地區(qū)優(yōu)惠； 　　七類地區(qū)有稅收優(yōu)惠：1、經(jīng)濟特區(qū)，所得稅率15%；2、國家級經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，根據(jù)投資額可免1到5年的所得稅不等；3、國家級高資質(zhì)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)，一定時候所得稅率15%；4、保稅區(qū)，所得稅率15%，保稅區(qū)里的企業(yè)相互交易不征稅，另外，國外產(chǎn)品到了保稅去暫時不征關稅，不征進口關稅，國內(nèi)的企業(yè)把產(chǎn)品賣到了保稅區(qū)，就可以提前辦理出口退稅手續(xù)；5、貧苦地區(qū)，貧困地區(qū)企業(yè)可免稅3年；6、西部地區(qū)，原則上國家鼓勵、產(chǎn)業(yè)部的指導下的企業(yè)所得稅率15%，國家指導、鼓勵的產(chǎn)業(yè)可以免2減3；7、當?shù)卣斦颠€的地區(qū)。 　　2.不同行業(yè)間利潤轉(zhuǎn)移 ； 　　利潤轉(zhuǎn)移到稅費有優(yōu)惠的咨詢、設計、裝修、代理公司、物業(yè)等。 　?。?4）財稅字第001號。這個文件的第一條的規(guī)定大家可以看一下，對新辦的獨立核算的從事咨詢業(yè)、信息業(yè)、技術(shù)服務業(yè)的企業(yè)或經(jīng)理但應自開業(yè)之日起第一年至第二年免征所得稅。第五，對新辦的獨立核算的從事公用事業(yè)物資，也對外貿(mào)易業(yè)、倉儲等可以免征求一年。 　　國稅發(fā)2000（84）號文件第53條，納稅人發(fā)生的傭金符合下列條件的，可計入銷售費用：(一)有合法真實憑證；(二)支付的對象必須是獨立的有權(quán)從事中介服務的納稅人或個人(支付對象不含本企業(yè)雇員)；(三)支付給個人的傭金，除另有規(guī)定者外，不得超過服務金額的5%。（沒有單位的傭金限制） 　　3.外資優(yōu)惠 ； 　　資金國外轉(zhuǎn)一圈，轉(zhuǎn)為外資或中外合作企業(yè)，享受地方外資稅費減免優(yōu)惠 。 　　4.子、分公司選擇； 　　選擇設立分公司還是設立子公司：1、分支機構(gòu)盈利，總部虧損，最好是設成分公司；2、分支機構(gòu)虧損，總部盈利，也最好設成分公司；3、分支機構(gòu)在項目所在的當?shù)赜卸愂諆?yōu)惠，有財產(chǎn)返還，建議設成子公司。 　　有時在外地設分公司，當?shù)囟悇諜C關也讓你在地方交稅。分公司也分成兩種，一種是獨立核算的分公司，一種是非獨立核算的分公司，對于獨立核算的分公司可以要求它營業(yè)稅和所得稅在當?shù)亟?，對于非獨立核算的分公司，對房地產(chǎn)企業(yè)來講，營業(yè)稅一般是在當?shù)亟唬枚惪梢曰乜倷C構(gòu)交。獨立核算的分公司要滿足三條：第一，在外地設立銀行結(jié)算帳戶，第二，設立會計帳戶編制會計報表，第三，能夠獨立計算盈虧，這三條都符合了，營業(yè)稅所得稅都在當?shù)亟?；否則營業(yè)稅當?shù)亟?，所得稅可回總部交? 　　5.解決下崗職工就業(yè)避稅 ； 　　可以設立物業(yè)管理與裝飾裝修公司。 　　財務字2002年208號，財政部國家財務總局關于下崗失業(yè)人員再就業(yè)有關稅收政策問題的通知，你安排下崗人員30%就可以免收三年的企業(yè)所得稅和個人所得稅的優(yōu)惠（房地產(chǎn)公司不享受該優(yōu)惠）。 來源于：新和財稅 　　避稅具體操作方法 　　1、收入轉(zhuǎn)移法：①資產(chǎn)重組，把裝修等剝離出房地產(chǎn)公司；②定價分拆，把精裝修房折成毛坯房與裝修合同；③關聯(lián)交易。 　　2、費用成本分攤法：①高息借貸，信箱公司高息借款，轉(zhuǎn)移子公司利潤；②租貸，信箱公司的物品租貸給子公司并收取租貸費（私車公用，簽署租貸補償協(xié)議，在公司折舊起抵稅效應）；③服務收費，包括咨詢費、代理費、手續(xù)費、傭金、勞務費等；④資產(chǎn)評估法，將信箱公司資產(chǎn)（土地）通過評估高估后計入開發(fā)成本；⑤債務重組，信箱公司跟房地產(chǎn)子公司進行適當?shù)膫鶆罩亟M，造成子公司損失，減少利潤；⑥材料高價甲供，利潤轉(zhuǎn)給上游關聯(lián)公司（國家稅務總局第6號《關于企業(yè)債務重組業(yè)務所得稅處理辦法》第九條的規(guī)定：關聯(lián)方之間發(fā)生的含有一方向另一方轉(zhuǎn)移利潤的讓步條款的債務重組有合理的經(jīng)營，需要符合下列條件之一的就可以按照我剛才講的這么做：第一，經(jīng)法院裁決同意的，第二，有全體債權(quán)人同意的協(xié)議）； 　　3、利潤或虧損轉(zhuǎn)移法。 　　個人所得稅避稅 　　薪酬福利化（適用于企業(yè)中高層） 　　將高薪酬轉(zhuǎn)為公司配車、單位住房等，減少個人所得稅，車可在公司折舊，加大稅前列支項目，減少利潤 　　財稅［2003］158號《國家稅務總局關于規(guī)范個人投資者個人所得稅征收管理的通知》：個人獨資企業(yè)、合伙企業(yè)的個人投資者以企業(yè)資金為本人、家庭成員及其相關人員支與企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營無關的消費性支出及購買汽車、住房等財產(chǎn)性支出，視為企業(yè)對個人投資者利潤分配，并入投資者個人的生產(chǎn)經(jīng)營所得，依照“個體工商戶的生產(chǎn)經(jīng)營所得”項目計征個人所得稅。納稅年度內(nèi)個人投資者從其投資企業(yè)（個人獨資企業(yè)、合伙企業(yè)除外）借款，在該納稅年度終了后既不歸還，又未用于企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營的，其未歸還的借款可視為企業(yè)對個人投資者的紅利分配，依照“利息、股息、紅利所得”項目計征個人所得稅。 　　薪酬費用化 　　老板商場買的東西開公司發(fā).票 　　將薪酬中的通訊津貼等補貼分出來，如手機費、打的費采用報銷的形式而不要歸入工資，或打入餐卡等 　　培訓、考察避稅 　　針對的是營銷人員 　　財稅制［2004］11號文件：對商品營銷活動中企業(yè)和單位對營銷業(yè)績突出人員以培訓班、研討會、工作考察等名義組織旅游活動，通過免收差旅費、旅游費對個人實行的營銷業(yè)績獎勵所根據(jù)所發(fā)生的費用繳個人所得稅。 　　營業(yè)稅避稅 　　自建房不交稅 　　自建自用，不銷售即可 　　國稅函發(fā)［1995］191號 國家稅務總局關于企業(yè)(單位)所屬建筑安裝企業(yè)征收營業(yè)稅問題的批復：對企業(yè)附屬的建筑安裝企業(yè)承擔本企業(yè)的建筑安裝工程，凡不與本單位結(jié)算工程價款的不征收營業(yè)稅。 　　合作建房可避稅 　　入股合作，共擔風險的方式避稅 　　［1995］156號 國家稅務總局關于印發(fā)《營業(yè)稅問題解答（之一）的通知》17條：房屋建成后如果雙方采取風險共擔,利潤共享的分配方式,按照營業(yè)稅以無形資產(chǎn)投資入股,參與接受投資方的利潤分配,共同承擔投資風險的行為,不征營業(yè)稅的規(guī)定,對甲方向合營企業(yè)提供的土地使用權(quán),視為投資入股,對其不征營業(yè)稅； 來源于：新和財稅 　　改變交易方式避稅 　　賣整棟樓可評估后轉(zhuǎn)為股權(quán)，再股權(quán)轉(zhuǎn)讓避免交易稅 　　財稅[2002]191號《財政部、國家稅務總局關于股權(quán)轉(zhuǎn)讓有關營業(yè)稅問題的通知》：以無形資產(chǎn)、不動產(chǎn)投資入股，與接受投資方利潤分配，共同承擔投資風險的行為，不征收營業(yè)稅。對股權(quán)轉(zhuǎn)讓不征收營業(yè)稅。 　　國稅發(fā)[2003]83號《國家稅務總局關于房地產(chǎn)開發(fā)有關企業(yè)所得稅問題的通知》第三條：下列行為應視同銷售確認收入：1、將開發(fā)產(chǎn)品用于本企業(yè)自用、捐贈、贊助、廣告、樣品、職工福利、獎勵等；2、將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作經(jīng)營性資產(chǎn)；3、將開發(fā)產(chǎn)品用作對外投資（好像堵住了）以及分配給股東或投資者；4、以開發(fā)產(chǎn)品抵償債務；5、以開發(fā)產(chǎn)品換取其他企事業(yè)單位、個人的非貨幣性資產(chǎn)。 　　股權(quán)收購 　　股權(quán)轉(zhuǎn)讓 　　先分后轉(zhuǎn) 　　股權(quán)轉(zhuǎn)讓以分紅后按股本等價轉(zhuǎn)讓最為節(jié)省，分紅企業(yè)不用再交所得權(quán)；如果不分紅，股權(quán)溢價部分作為股權(quán)轉(zhuǎn)讓收益要補交33%的所得稅。 　　投資方式 　　股票投資 　　投票投資以個人名義炒比以公司名義炒好。因為以個人名義買股票他不交個人所得稅，免稅；以公司名義來買股票，將來掙了錢了，首先要交33的所得稅，然后把錢從公司拿走還要補交20%的所得稅。如果有一天稅務局盯上你，你錢哪兒來的那么多，就是買股票了，買股票是不交稅的。如果說做房地產(chǎn)生意的，得申報交稅。 　　投資出租 　　投資出租物業(yè) 　　如住宅項目有一個配套寫字樓（公建不能賣），可以先建住宅，預售后1億元收入中，可以拿8000萬蓋寫字樓，蓋好后用來出租，這樣8000萬在帳目上就成了投資而非收入，住宅預售的帳面收入為2000萬。 　　招標采購 　　供應商選擇 　　一般納稅人他要賣玻璃的話肯定含17點的，小規(guī)模的含4點到6點的稅，作為開發(fā)商來說，一般買小規(guī)模納稅人的便宜；而作為工業(yè)企業(yè)，買一般納稅人的更劃算，開增值稅發(fā).票可抵進項稅。 　　設備安裝企業(yè)招標費用節(jié)省 　　占房產(chǎn)商中比例小，對西氣東送等項目作用較為顯著 　　財稅制［2003］16號文件《財政部國家稅務總局關于營業(yè)稅若干政策問題的通知》13條：通信線路工程和輸送管道工程所使用的電纜、光纜和構(gòu)成管道工程主體的防腐管段、管件（彎頭、三通、冷彎管、絕緣接頭）、清管器、收發(fā)球筒、機泵、加熱爐、金屬容器等物品均屬于設備，價值不包括在工程的計稅營業(yè)額中。其他建筑安裝工程的計稅營業(yè)額也不應包括設備價值，具體設備名單可由省級地方稅務機關根據(jù)各自實際情況列舉。 　　延緩納稅 　　存貨計價方法的選擇、壞帳沖銷方法的選擇、固定資產(chǎn)折舊方法的選擇、無形資產(chǎn)攤銷期限的選擇 　　自由裁量權(quán) 　　捐贈的個人所得稅 　　稅務機關的自由裁量權(quán)，房地產(chǎn)捐贈視同銷售 　　1、按1993年10月31號中華人民共和國主席令第12號，工資薪金所得，個體工商戶的生產(chǎn)經(jīng)營所得，企業(yè)是單位的承包承租經(jīng)營，勞務，稿酬，特許權(quán)，使用費，利息，股息，紅利，財產(chǎn)租賃，財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，偶然所得。捐贈所得不在偶然所得里面。2、按第四條，第一省部級以上的獎金，國家統(tǒng)一規(guī)定發(fā)的補貼津貼免納個人所得稅，這條里面不包括捐贈所得。 　　兄弟關聯(lián)企業(yè) 　　投資，股權(quán)合作， 　　稅法51條規(guī)定：第一條在資金經(jīng)營購銷等方面存在直接或者間接的擁有或者控制關系的，第二、直接或者間接地成為第三者所擁有和控制，第三，在利益上具有相關聯(lián)的其它的關系；兄弟、親戚等辦的企業(yè)是否是關聯(lián)企業(yè)由稅務局裁量。 　　物業(yè)稅 　　財稅制［2003］16號文件第3條19款的最新規(guī)定：從事物業(yè)管理的單位，以與物業(yè)管理有關的全部收入減去代業(yè)主支付的水、電、燃氣以及代承租者支付的水、電、燃氣、房屋租金的價款后的余額為營業(yè)額。 　　財稅制［2003］16號文件第3條第20款規(guī)定：單位和個人銷售或轉(zhuǎn)讓其購置的不動產(chǎn)或受讓的土地使用權(quán)，以全部收入減去不動產(chǎn)或土地使用權(quán)的購置或受讓原價后的余額為營業(yè)額。單位和個人銷售或轉(zhuǎn)讓抵債所得的不動產(chǎn)、土地使用權(quán)的，以全部收入減去抵債時該項不動產(chǎn)或土地使用權(quán)作價后的余額為營業(yè)額。