老師，房地產(chǎn)如何合理避稅呢？

答： 房地產(chǎn)項(xiàng)目納稅“大頭”主要有兩大塊：一是5.5％的營(yíng)業(yè)稅；二是33％的企業(yè)所得稅。地產(chǎn)商主要利用政策監(jiān)管中的四個(gè)漏洞規(guī)避稅收： 第一，預(yù)售收入定義不準(zhǔn)確。預(yù)售收入關(guān)系到營(yíng)業(yè)稅的多少。理論上講，所有開(kāi)發(fā)商拿到《房屋銷(xiāo)售許可證》之日起，都開(kāi)始對(duì)外收取樓盤(pán)預(yù)售款，稅務(wù)部門(mén)也同時(shí)開(kāi)始對(duì)開(kāi)發(fā)商取得的預(yù)售收入進(jìn)行征稅。實(shí)際操作中，地產(chǎn)商正是利用我國(guó)稅制中對(duì)預(yù)售收入規(guī)定的不準(zhǔn)確來(lái)避稅。我國(guó)的稅收制度分國(guó)稅和地稅兩種，在對(duì)預(yù)售收入進(jìn)行測(cè)算的環(huán)節(jié)，中央與地方的規(guī)定存在嚴(yán)重脫節(jié)。 “國(guó)稅法2003［83號(hào)文］”規(guī)定，預(yù)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品完工后企業(yè)應(yīng)及時(shí)按規(guī)定計(jì)算已經(jīng)實(shí)現(xiàn)的銷(xiāo)售收入。但“國(guó)稅法2003［195號(hào)文］”又規(guī)定，“首期款不作為預(yù)收收入”。這兩個(gè)規(guī)定自相矛盾，給地產(chǎn)商提供了可乘之機(jī)。到了地方，國(guó)稅與地稅的具體解釋又不同。江蘇地方國(guó)稅局對(duì)“預(yù)售收入”沒(méi)有任何解釋。江蘇地稅“2003［258號(hào)文］”規(guī)定，“銷(xiāo)售未完工房產(chǎn)獲得價(jià)款（包括定金），應(yīng)算做預(yù)售收入”。 政策定義混亂為地產(chǎn)商提供了造假便利，他們?cè)趨R總預(yù)售收入時(shí)，只計(jì)算購(gòu)房者所付定金，將購(gòu)房者首付款排除在納稅范圍以外，這樣企業(yè)預(yù)售收入縮小了。有的開(kāi)發(fā)商等到房子基本上賣(mài)出去以后，又趕快把購(gòu)房者支付的房款用于銀行還貸。而相關(guān)稅法規(guī)定，銀行貸款不能算銷(xiāo)售收入，因此不用納稅。開(kāi)發(fā)商在“一貸一還”間，減少了預(yù)售收入，從而逃避了營(yíng)業(yè)稅。

房地產(chǎn)出租怎么合理避稅呢

答： 你好，營(yíng)改增后，國(guó)家已經(jīng)對(duì)房地產(chǎn)出租進(jìn)行了很多優(yōu)惠。房地產(chǎn)出租都是以出租單位的性質(zhì)出租收入來(lái)確定征哪些稅的。沒(méi)有什么其他方法可以少交稅。

我是一名會(huì)計(jì),想問(wèn)一下考個(gè)網(wǎng)絡(luò)學(xué)歷有用嗎？

答： 眾所周知會(huì)計(jì)人如果要往上發(fā)展，是要不斷考證的

老師，房地產(chǎn)會(huì)計(jì)，合理避稅，可以從哪些地方考慮

答： 你好，內(nèi)容很多，慢慢閱讀 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商巧用政策合法避稅 　　1.地區(qū)優(yōu)惠； 　　七類(lèi)地區(qū)有稅收優(yōu)惠：1、經(jīng)濟(jì)特區(qū)，所得稅率15%；2、國(guó)家級(jí)經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)，根據(jù)投資額可免1到5年的所得稅不等；3、國(guó)家級(jí)高資質(zhì)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)，一定時(shí)候所得稅率15%；4、保稅區(qū)，所得稅率15%，保稅區(qū)里的企業(yè)相互交易不征稅，另外，國(guó)外產(chǎn)品到了保稅去暫時(shí)不征關(guān)稅，不征進(jìn)口關(guān)稅，國(guó)內(nèi)的企業(yè)把產(chǎn)品賣(mài)到了保稅區(qū)，就可以提前辦理出口退稅手續(xù)；5、貧苦地區(qū)，貧困地區(qū)企業(yè)可免稅3年；6、西部地區(qū)，原則上國(guó)家鼓勵(lì)、產(chǎn)業(yè)部的指導(dǎo)下的企業(yè)所得稅率15%，國(guó)家指導(dǎo)、鼓勵(lì)的產(chǎn)業(yè)可以免2減3；7、當(dāng)?shù)卣?cái)政返還的地區(qū)。 　　2.不同行業(yè)間利潤(rùn)轉(zhuǎn)移 ； 　　利潤(rùn)轉(zhuǎn)移到稅費(fèi)有優(yōu)惠的咨詢(xún)、設(shè)計(jì)、裝修、代理公司、物業(yè)等。 　?。?4）財(cái)稅字第001號(hào)。這個(gè)文件的第一條的規(guī)定大家可以看一下，對(duì)新辦的獨(dú)立核算的從事咨詢(xún)業(yè)、信息業(yè)、技術(shù)服務(wù)業(yè)的企業(yè)或經(jīng)理但應(yīng)自開(kāi)業(yè)之日起第一年至第二年免征所得稅。第五，對(duì)新辦的獨(dú)立核算的從事公用事業(yè)物資，也對(duì)外貿(mào)易業(yè)、倉(cāng)儲(chǔ)等可以免征求一年。 　　國(guó)稅發(fā)2000（84）號(hào)文件第53條，納稅人發(fā)生的傭金符合下列條件的，可計(jì)入銷(xiāo)售費(fèi)用：(一)有合法真實(shí)憑證；(二)支付的對(duì)象必須是獨(dú)立的有權(quán)從事中介服務(wù)的納稅人或個(gè)人(支付對(duì)象不含本企業(yè)雇員)；(三)支付給個(gè)人的傭金，除另有規(guī)定者外，不得超過(guò)服務(wù)金額的5%。（沒(méi)有單位的傭金限制） 　　3.外資優(yōu)惠 ； 　　資金國(guó)外轉(zhuǎn)一圈，轉(zhuǎn)為外資或中外合作企業(yè)，享受地方外資稅費(fèi)減免優(yōu)惠 。 　　4.子、分公司選擇； 　　選擇設(shè)立分公司還是設(shè)立子公司：1、分支機(jī)構(gòu)盈利，總部虧損，最好是設(shè)成分公司；2、分支機(jī)構(gòu)虧損，總部盈利，也最好設(shè)成分公司；3、分支機(jī)構(gòu)在項(xiàng)目所在的當(dāng)?shù)赜卸愂諆?yōu)惠，有財(cái)產(chǎn)返還，建議設(shè)成子公司。 　　有時(shí)在外地設(shè)分公司，當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)也讓你在地方交稅。分公司也分成兩種，一種是獨(dú)立核算的分公司，一種是非獨(dú)立核算的分公司，對(duì)于獨(dú)立核算的分公司可以要求它營(yíng)業(yè)稅和所得稅在當(dāng)?shù)亟?，?duì)于非獨(dú)立核算的分公司，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)講，營(yíng)業(yè)稅一般是在當(dāng)?shù)亟唬枚惪梢曰乜倷C(jī)構(gòu)交。獨(dú)立核算的分公司要滿(mǎn)足三條：第一，在外地設(shè)立銀行結(jié)算帳戶(hù)，第二，設(shè)立會(huì)計(jì)帳戶(hù)編制會(huì)計(jì)報(bào)表，第三，能夠獨(dú)立計(jì)算盈虧，這三條都符合了，營(yíng)業(yè)稅所得稅都在當(dāng)?shù)亟?；否則營(yíng)業(yè)稅當(dāng)?shù)亟?，所得稅可回總部交? 　　5.解決下崗職工就業(yè)避稅 ； 　　可以設(shè)立物業(yè)管理與裝飾裝修公司。 　　財(cái)務(wù)字2002年208號(hào)，財(cái)政部國(guó)家財(cái)務(wù)總局關(guān)于下崗失業(yè)人員再就業(yè)有關(guān)稅收政策問(wèn)題的通知，你安排下崗人員30%就可以免收三年的企業(yè)所得稅和個(gè)人所得稅的優(yōu)惠（房地產(chǎn)公司不享受該優(yōu)惠）。 來(lái)源于：新和財(cái)稅 　　避稅具體操作方法 　　1、收入轉(zhuǎn)移法：①資產(chǎn)重組，把裝修等剝離出房地產(chǎn)公司；②定價(jià)分拆，把精裝修房折成毛坯房與裝修合同；③關(guān)聯(lián)交易。 　　2、費(fèi)用成本分?jǐn)偡ǎ孩俑呦⒔栀J，信箱公司高息借款，轉(zhuǎn)移子公司利潤(rùn)；②租貸，信箱公司的物品租貸給子公司并收取租貸費(fèi)（私車(chē)公用，簽署租貸補(bǔ)償協(xié)議，在公司折舊起抵稅效應(yīng)）；③服務(wù)收費(fèi)，包括咨詢(xún)費(fèi)、代理費(fèi)、手續(xù)費(fèi)、傭金、勞務(wù)費(fèi)等；④資產(chǎn)評(píng)估法，將信箱公司資產(chǎn)（土地）通過(guò)評(píng)估高估后計(jì)入開(kāi)發(fā)成本；⑤債務(wù)重組，信箱公司跟房地產(chǎn)子公司進(jìn)行適當(dāng)?shù)膫鶆?wù)重組，造成子公司損失，減少利潤(rùn)；⑥材料高價(jià)甲供，利潤(rùn)轉(zhuǎn)給上游關(guān)聯(lián)公司（國(guó)家稅務(wù)總局第6號(hào)《關(guān)于企業(yè)債務(wù)重組業(yè)務(wù)所得稅處理辦法》第九條的規(guī)定：關(guān)聯(lián)方之間發(fā)生的含有一方向另一方轉(zhuǎn)移利潤(rùn)的讓步條款的債務(wù)重組有合理的經(jīng)營(yíng)，需要符合下列條件之一的就可以按照我剛才講的這么做：第一，經(jīng)法院裁決同意的，第二，有全體債權(quán)人同意的協(xié)議）； 　　3、利潤(rùn)或虧損轉(zhuǎn)移法。 　　個(gè)人所得稅避稅 　　薪酬福利化（適用于企業(yè)中高層） 　　將高薪酬轉(zhuǎn)為公司配車(chē)、單位住房等，減少個(gè)人所得稅，車(chē)可在公司折舊，加大稅前列支項(xiàng)目，減少利潤(rùn) 　　財(cái)稅［2003］158號(hào)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于規(guī)范個(gè)人投資者個(gè)人所得稅征收管理的通知》：個(gè)人獨(dú)資企業(yè)、合伙企業(yè)的個(gè)人投資者以企業(yè)資金為本人、家庭成員及其相關(guān)人員支與企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)無(wú)關(guān)的消費(fèi)性支出及購(gòu)買(mǎi)汽車(chē)、住房等財(cái)產(chǎn)性支出，視為企業(yè)對(duì)個(gè)人投資者利潤(rùn)分配，并入投資者個(gè)人的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)所得，依照“個(gè)體工商戶(hù)的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)所得”項(xiàng)目計(jì)征個(gè)人所得稅。納稅年度內(nèi)個(gè)人投資者從其投資企業(yè)（個(gè)人獨(dú)資企業(yè)、合伙企業(yè)除外）借款，在該納稅年度終了后既不歸還，又未用于企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的，其未歸還的借款可視為企業(yè)對(duì)個(gè)人投資者的紅利分配，依照“利息、股息、紅利所得”項(xiàng)目計(jì)征個(gè)人所得稅。 　　薪酬費(fèi)用化 　　老板商場(chǎng)買(mǎi)的東西開(kāi)公司發(fā).票 　　將薪酬中的通訊津貼等補(bǔ)貼分出來(lái)，如手機(jī)費(fèi)、打的費(fèi)采用報(bào)銷(xiāo)的形式而不要?dú)w入工資，或打入餐卡等 　　培訓(xùn)、考察避稅 　　針對(duì)的是營(yíng)銷(xiāo)人員 　　財(cái)稅制［2004］11號(hào)文件：對(duì)商品營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)中企業(yè)和單位對(duì)營(yíng)銷(xiāo)業(yè)績(jī)突出人員以培訓(xùn)班、研討會(huì)、工作考察等名義組織旅游活動(dòng)，通過(guò)免收差旅費(fèi)、旅游費(fèi)對(duì)個(gè)人實(shí)行的營(yíng)銷(xiāo)業(yè)績(jī)獎(jiǎng)勵(lì)所根據(jù)所發(fā)生的費(fèi)用繳個(gè)人所得稅。 　　營(yíng)業(yè)稅避稅 　　自建房不交稅 　　自建自用，不銷(xiāo)售即可 　　國(guó)稅函發(fā)［1995］191號(hào) 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)(單位)所屬建筑安裝企業(yè)征收營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題的批復(fù)：對(duì)企業(yè)附屬的建筑安裝企業(yè)承擔(dān)本企業(yè)的建筑安裝工程，凡不與本單位結(jié)算工程價(jià)款的不征收營(yíng)業(yè)稅。 　　合作建房可避稅 　　入股合作，共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的方式避稅 　?。?995］156號(hào) 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)《營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題解答（之一）的通知》17條：房屋建成后如果雙方采取風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān),利潤(rùn)共享的分配方式,按照營(yíng)業(yè)稅以無(wú)形資產(chǎn)投資入股,參與接受投資方的利潤(rùn)分配,共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)的行為,不征營(yíng)業(yè)稅的規(guī)定,對(duì)甲方向合營(yíng)企業(yè)提供的土地使用權(quán),視為投資入股,對(duì)其不征營(yíng)業(yè)稅； 來(lái)源于：新和財(cái)稅 　　改變交易方式避稅 　　賣(mài)整棟樓可評(píng)估后轉(zhuǎn)為股權(quán)，再股權(quán)轉(zhuǎn)讓避免交易稅 　　財(cái)稅[2002]191號(hào)《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于股權(quán)轉(zhuǎn)讓有關(guān)營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題的通知》：以無(wú)形資產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)投資入股，與接受投資方利潤(rùn)分配，共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)的行為，不征收營(yíng)業(yè)稅。對(duì)股權(quán)轉(zhuǎn)讓不征收營(yíng)業(yè)稅。 　　國(guó)稅發(fā)[2003]83號(hào)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有關(guān)企業(yè)所得稅問(wèn)題的通知》第三條：下列行為應(yīng)視同銷(xiāo)售確認(rèn)收入：1、將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品用于本企業(yè)自用、捐贈(zèng)、贊助、廣告、樣品、職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)等；2、將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)；3、將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品用作對(duì)外投資（好像堵住了）以及分配給股東或投資者；4、以開(kāi)發(fā)產(chǎn)品抵償債務(wù)；5、以開(kāi)發(fā)產(chǎn)品換取其他企事業(yè)單位、個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)。 　　股權(quán)收購(gòu) 　　股權(quán)轉(zhuǎn)讓 　　先分后轉(zhuǎn) 　　股權(quán)轉(zhuǎn)讓以分紅后按股本等價(jià)轉(zhuǎn)讓最為節(jié)省，分紅企業(yè)不用再交所得權(quán)；如果不分紅，股權(quán)溢價(jià)部分作為股權(quán)轉(zhuǎn)讓收益要補(bǔ)交33%的所得稅。 　　投資方式 　　股票投資 　　投票投資以個(gè)人名義炒比以公司名義炒好。因?yàn)橐詡€(gè)人名義買(mǎi)股票他不交個(gè)人所得稅，免稅；以公司名義來(lái)買(mǎi)股票，將來(lái)掙了錢(qián)了，首先要交33的所得稅，然后把錢(qián)從公司拿走還要補(bǔ)交20%的所得稅。如果有一天稅務(wù)局盯上你，你錢(qián)哪兒來(lái)的那么多，就是買(mǎi)股票了，買(mǎi)股票是不交稅的。如果說(shuō)做房地產(chǎn)生意的，得申報(bào)交稅。 　　投資出租 　　投資出租物業(yè) 　　如住宅項(xiàng)目有一個(gè)配套寫(xiě)字樓（公建不能賣(mài)），可以先建住宅，預(yù)售后1億元收入中，可以拿8000萬(wàn)蓋寫(xiě)字樓，蓋好后用來(lái)出租，這樣8000萬(wàn)在帳目上就成了投資而非收入，住宅預(yù)售的帳面收入為2000萬(wàn)。 　　招標(biāo)采購(gòu) 　　供應(yīng)商選擇 　　一般納稅人他要賣(mài)玻璃的話(huà)肯定含17點(diǎn)的，小規(guī)模的含4點(diǎn)到6點(diǎn)的稅，作為開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，一般買(mǎi)小規(guī)模納稅人的便宜；而作為工業(yè)企業(yè)，買(mǎi)一般納稅人的更劃算，開(kāi)增值稅發(fā).票可抵進(jìn)項(xiàng)稅。 　　設(shè)備安裝企業(yè)招標(biāo)費(fèi)用節(jié)省 　　占房產(chǎn)商中比例小，對(duì)西氣東送等項(xiàng)目作用較為顯著 　　財(cái)稅制［2003］16號(hào)文件《財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于營(yíng)業(yè)稅若干政策問(wèn)題的通知》13條：通信線路工程和輸送管道工程所使用的電纜、光纜和構(gòu)成管道工程主體的防腐管段、管件（彎頭、三通、冷彎管、絕緣接頭）、清管器、收發(fā)球筒、機(jī)泵、加熱爐、金屬容器等物品均屬于設(shè)備，價(jià)值不包括在工程的計(jì)稅營(yíng)業(yè)額中。其他建筑安裝工程的計(jì)稅營(yíng)業(yè)額也不應(yīng)包括設(shè)備價(jià)值，具體設(shè)備名單可由省級(jí)地方稅務(wù)機(jī)關(guān)根據(jù)各自實(shí)際情況列舉。 　　延緩納稅 　　存貨計(jì)價(jià)方法的選擇、壞帳沖銷(xiāo)方法的選擇、固定資產(chǎn)折舊方法的選擇、無(wú)形資產(chǎn)攤銷(xiāo)期限的選擇 　　自由裁量權(quán) 　　捐贈(zèng)的個(gè)人所得稅 　　稅務(wù)機(jī)關(guān)的自由裁量權(quán)，房地產(chǎn)捐贈(zèng)視同銷(xiāo)售 　　1、按1993年10月31號(hào)中華人民共和國(guó)主席令第12號(hào)，工資薪金所得，個(gè)體工商戶(hù)的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)所得，企業(yè)是單位的承包承租經(jīng)營(yíng)，勞務(wù)，稿酬，特許權(quán)，使用費(fèi)，利息，股息，紅利，財(cái)產(chǎn)租賃，財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓?zhuān)既凰?。捐?zèng)所得不在偶然所得里面。2、按第四條，第一省部級(jí)以上的獎(jiǎng)金，國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定發(fā)的補(bǔ)貼津貼免納個(gè)人所得稅，這條里面不包括捐贈(zèng)所得。 　　兄弟關(guān)聯(lián)企業(yè) 　　投資，股權(quán)合作， 　　稅法51條規(guī)定：第一條在資金經(jīng)營(yíng)購(gòu)銷(xiāo)等方面存在直接或者間接的擁有或者控制關(guān)系的，第二、直接或者間接地成為第三者所擁有和控制，第三，在利益上具有相關(guān)聯(lián)的其它的關(guān)系；兄弟、親戚等辦的企業(yè)是否是關(guān)聯(lián)企業(yè)由稅務(wù)局裁量。 　　物業(yè)稅 　　財(cái)稅制［2003］16號(hào)文件第3條19款的最新規(guī)定：從事物業(yè)管理的單位，以與物業(yè)管理有關(guān)的全部收入減去代業(yè)主支付的水、電、燃?xì)庖约按凶庹咧Ц兜乃?、電、燃?xì)?、房屋租金的價(jià)款后的余額為營(yíng)業(yè)額。 　　財(cái)稅制［2003］16號(hào)文件第3條第20款規(guī)定：?jiǎn)挝缓蛡€(gè)人銷(xiāo)售或轉(zhuǎn)讓其購(gòu)置的不動(dòng)產(chǎn)或受讓的土地使用權(quán)，以全部收入減去不動(dòng)產(chǎn)或土地使用權(quán)的購(gòu)置或受讓原價(jià)后的余額為營(yíng)業(yè)額。單位和個(gè)人銷(xiāo)售或轉(zhuǎn)讓抵債所得的不動(dòng)產(chǎn)、土地使用權(quán)的，以全部收入減去抵債時(shí)該項(xiàng)不動(dòng)產(chǎn)或土地使用權(quán)作價(jià)后的余額為營(yíng)業(yè)額。