平安 追問

2021-04-16 14:56

土地增值稅匯算清繳時(shí)的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，是指開發(fā)成本嗎

meizi老師 解答

2021-04-16 15:02

 你好     你理解下這個(gè) ；  我們舉了一個(gè)案例來說明混淆開發(fā)間接費(fèi)用與房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用造成土地增值稅應(yīng)納稅額計(jì)算錯(cuò)誤的情況。

  例如：A公司以1000萬元取得該地的土地使用權(quán)，土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi) 800萬元、前期工程費(fèi)300萬元、建筑安裝工程費(fèi)1000萬元、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)150萬元、公共配套設(shè)施費(fèi)50萬元、開發(fā)間接費(fèi)用200萬元（包括管理人員工資福利50萬元，辦公設(shè)備折舊50萬元，廣告和其他銷售的費(fèi)用100萬元）財(cái)務(wù)費(fèi)用中利息能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的利息支出 500萬元，并且按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算。

  在進(jìn)行土地增值稅計(jì)算時(shí)，經(jīng)過比較準(zhǔn)確地劃分，把A公司開發(fā)成本帳面上的開發(fā)間接費(fèi)用中不屬于直接組織管理開發(fā)項(xiàng)目的管理人員工資福利50萬元，辦公設(shè)備折舊50萬元，廣告和其他銷售的費(fèi)用100萬元剔除出房地產(chǎn)開發(fā)成本，A公司該項(xiàng)目土地增值稅可稅前扣除項(xiàng)目金額計(jì)算如下：

  （1）取得土地使用權(quán)所支付的金額=1000萬元；

  （2）房地產(chǎn)開發(fā)成本=土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)800萬元+前期工程費(fèi)300萬元+建筑安裝工程費(fèi)1000萬元+基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)150萬元+公共配套設(shè)施費(fèi)50萬元=2300萬元；

  （3）房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用=利息500萬元+（土地使用權(quán)所支付的金額1000萬元+房地產(chǎn)開發(fā)成本2300萬元）×5%=665萬元；

  （4）加計(jì)扣除金額=（土地使用權(quán)所支付的金額1000萬元+房地產(chǎn)開發(fā)成本2300萬元）×20%=660萬元；

  （5）扣除項(xiàng)目金額=房地產(chǎn)開發(fā)成本取得土地使用權(quán)所支付的金額1000萬元+房地產(chǎn)開發(fā)成本2300萬元+房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用665萬元+加計(jì)扣除金額 660萬元=4625萬元。