你好 土地增值稅應(yīng)納稅額=增值額×適用稅率-扣除項目金額×速算扣除系數(shù) 其中，增值額=不含稅收入-扣除項目金額 計算土地增值稅應(yīng)納稅額，可以分為五步： 1、確認(rèn)收入 需要注意，這里的收入為不含增值稅的收入，納稅人主體及適用增值稅計稅方式不同具體計算也有所差異。 ①房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（一般計稅方式下）： 不含稅收入=含稅收入-增值稅銷項稅額=含稅收入-（含稅收入-地價款）÷（1%2B9%）×9% ②非房地產(chǎn)企業(yè)（一般計稅方式下）： 不含稅收入=含稅收入-增值稅銷項稅額=含稅收入-含稅收入÷（1%2B9%）×9%=含稅收入÷（1%2B9%） ③房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（簡易計稅方式下）： 不含稅收入=含稅收入-增值稅稅額=含稅收入-含稅收入÷（1%2B5%）×5%=含稅收入÷（1%2B5%） ④非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（簡易計稅方式下）： 自建房：不含稅收入=含稅收入-增值稅稅額=含稅收入÷（1%2B5%） 非自建房：不含稅收入=含稅收入-增值稅稅額=含稅收入-（含稅收入-購買價款）÷（1%2B5%）×5% 2、計算扣除項目金額 扣除項目及金額的計算需要區(qū)分房地產(chǎn)企業(yè)和非房地產(chǎn)企業(yè)，轉(zhuǎn)讓新房還是轉(zhuǎn)讓舊房。 ①房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓新房 房地產(chǎn)企業(yè)銷售新房，扣除項目包括5項：取得土地使用權(quán)所支付的金額（包括地價款及相關(guān)稅費(fèi)）、房地產(chǎn)開發(fā)成本、房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金及其他扣除項目。 取得土地使用權(quán)所支付的金額包括從一級市場取得土地使用權(quán)支付的出讓金，以及從二級市場取得土地使用權(quán)支付的金額，同時過戶手續(xù)費(fèi)，契稅也可以計入。 房地產(chǎn)開發(fā)成本包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)以及開發(fā)間接費(fèi)用。 房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，即銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用及財務(wù)費(fèi)用，分兩種情況計算，若能夠取得轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偟睦⒅С銮夷軌蛱峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)的貸款證明的（財務(wù)費(fèi)用），房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用=利息%2B（土地使用權(quán)支付的金額%2B房地產(chǎn)開發(fā)成本）×5%以內(nèi)；若不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目分?jǐn)偫⒒虿荒苋〉媒鹑跈C(jī)構(gòu)提供的貸款證明的，則房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用=（土地使用權(quán)支付的金額%2B房地產(chǎn)開發(fā)成本）×10%以內(nèi)，具體扣除比例（5%以內(nèi)，10%以內(nèi)）由當(dāng)?shù)厥　⒆灾螀^(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。 轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金包括印花稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加以及地方教育費(fèi)附加。 其他扣除項目，房地產(chǎn)企業(yè)加計扣除的項目金額=（土地使用權(quán)支付的金額%2B房地產(chǎn)開發(fā)成本）×20%。 ②非房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)讓新房 扣除項目包括4項，取得土地使用權(quán)所支付的金額（包括地價款及相關(guān)稅費(fèi)）、房地產(chǎn)開發(fā)成本、房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金，非房地產(chǎn)企業(yè)銷售新房不享受加計扣除。具體4項扣除項目金額的計算與房地產(chǎn)企業(yè)一致。 ③轉(zhuǎn)讓舊房 轉(zhuǎn)讓舊房，分為兩種情況，一種是可以取得評估價格的，另一種是不得取得評估價格，按照購房發(fā)票計算扣除項目。 情形一：可以取得評估價格 扣除項目包括3項：取得土地使用權(quán)時支付的地價款或出讓金、房屋及建筑物的評估價格（舊房評估價格=重置成本價×成新度折扣率）、相關(guān)稅金（城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、地方教育費(fèi)附加以及印花稅）。 情形二：不能取得評估價格，提供購房發(fā)票扣除 不能取得評估價格的，納稅人可以通過購房發(fā)票計算扣除項目金額，具體包括3項：發(fā)票上注明的購房價款（營改增之前的，包括營業(yè)稅；營改增之后的，進(jìn)項稅額抵扣了的，則需要扣除增值稅）、發(fā)票加計扣除額（從購買年度至轉(zhuǎn)讓年度指每年加計5%計算）、稅金（包括轉(zhuǎn)讓時需要繳納城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、地方教育費(fèi)附加、印花稅以及當(dāng)年購買房地產(chǎn)時繳納的契稅）。 3、計算增值額 增值額=不含稅收入-扣除項目金額 4、計算增值率，確認(rèn)適用稅率及速算扣除系數(shù) 增值率=增值額÷扣除項目金額

1.納稅人建造“普通標(biāo)準(zhǔn)住宅”出售,增值額未超過扣除項目金額20%的,予以免稅;超過20%的,應(yīng)按全部增值額繳納土地增值稅。 2.對企事業(yè)單位、社會團(tuán)體以及其他組織轉(zhuǎn)讓舊房作為公共租賃住房源,且增值額未超過扣除項目金額20%的,免征土地增值稅。 3.因國家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn),免征土地增值稅。 4.因城市實施規(guī)劃、國家建設(shè)的需要而搬遷,由納稅人自行轉(zhuǎn)讓原房地產(chǎn)的,免征土地增值稅。 有下列情形之一的，免征土地增值稅： 第一，納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20％的。 第二，因國家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)。

銷售房屋，車庫

同學(xué)，印花稅要交的，其它的稅你轉(zhuǎn)為公司所有，增值稅還要交的。同學(xué)。

根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》和《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細(xì)則》的相關(guān)規(guī)定，現(xiàn)將土地增值稅有關(guān)政策問題公告如下： 一、關(guān)于最小清算單位中住宅與商業(yè)用房的建筑安裝工程費(fèi)扣除問題 最小清算單位中既有住宅又有商業(yè)用房的，商業(yè)用房建筑安裝工程費(fèi)可以按照層高系數(shù)予以調(diào)整，其余扣除項目成本不得按層高系數(shù)調(diào)整。 商業(yè)用房層高系數(shù)小于1.5的，其建筑安裝工程費(fèi)不予調(diào)整。 商業(yè)用房層高系數(shù)=商業(yè)用房單層層高/單層住宅層高 二、關(guān)于取得土地使用權(quán)所支付的金額扣除問題， （一）以行政劃撥方式取得土地使用權(quán)的，為轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)時按照國家規(guī)定補(bǔ)交的土地出讓金和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用。 （二）以出讓方式取得土地使用權(quán)的，為取得土地使用權(quán)所支付的地價款和按照國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用。 （三）以轉(zhuǎn)讓方式取得土地使用權(quán)的，為向原土地使用權(quán)人支付的地價款和按照國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用。 （四）以“招、拍、掛”等競價方式取得土地使用權(quán)的，為納稅人所支付的實際價款及按照國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用。 三、關(guān)于合作建房的界定問題， 財政部、國家稅務(wù)總局《關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》(財稅字〔1995〕48號)第二條中的合作建房，是指一方是擁有土地使用權(quán)的當(dāng)事人提供土地使用權(quán)，另一方提供資金，以雙方名義共同立項開發(fā)，然后按照雙方約定比例進(jìn)行分配、使用或銷售的一種房地產(chǎn)開發(fā)形式。 四、關(guān)于車庫、停車位、地下室征收土地增值稅問題， 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售有產(chǎn)權(quán)的車庫、停車位、地下室，與購房者簽訂銷售合同，應(yīng)按規(guī)定征收土地增值稅。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與購房者簽訂一定期限的使用權(quán)合同或銷售無產(chǎn)權(quán)的車庫、停車位、地下室，不征收土地增值稅。 有產(chǎn)權(quán)的車庫、停車位、地下室是指辦理有房產(chǎn)證或土地使用證的車庫、停車位、地下室。 五、關(guān)于以兼并企業(yè)方式取得土地使用權(quán)征收土地增值稅的扣除問題， 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以兼并企業(yè)方式取得土地使用權(quán)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，在計算土地增值稅時，可以扣除國土部門出具文件中載明的土地評估價值，但不作為加計20%扣除的基數(shù)。 六、關(guān)于以土地(房地產(chǎn))投資入股進(jìn)行投資或聯(lián)營征收土地增值稅的扣除問題， 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以接受投資方式取得的土地，并在該宗土地上從事房地產(chǎn)開發(fā)，在計算土地增值稅時應(yīng)以《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問題的通知》(財稅〔2006〕21號)文件的執(zhí)行日期為界限，分以下兩種情況確認(rèn)扣除項目： （一）2006年3月2日之前，以土地(房地產(chǎn))作價入股進(jìn)行投資或聯(lián)營從事房地產(chǎn)開發(fā)的，被投資企業(yè)在土地增值稅清算時，應(yīng)以投資入股的賬面價值作為其取得土地使用權(quán)所支付的金額據(jù)以扣除。 （二）2006年3月2日之后，以土地(房地產(chǎn))作價入股進(jìn)行投資或聯(lián)營從事房地產(chǎn)開發(fā)，并按規(guī)定征收土地增值稅的，以征 稅時確認(rèn)的收入作為取得土地使用權(quán)所支付的金額據(jù)以扣除。 七、關(guān)于納稅人購買在建房地產(chǎn)開發(fā)項目后進(jìn)行繼續(xù)建設(shè)再轉(zhuǎn)讓扣除金額問題， （一）非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購買在建房地產(chǎn)開發(fā)項目后，繼續(xù)投入資金進(jìn)行后續(xù)建設(shè)并轉(zhuǎn)讓的，其購買在建項目所支付的價款允許扣除。 （二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購買在建房地產(chǎn)開發(fā)項目后，繼續(xù)投入資金進(jìn)行后續(xù)建設(shè)，達(dá)到銷售條件進(jìn)行商品房銷售的，其購買的在建項目所支付的價款允許加計20%扣除;后續(xù)建設(shè)支出扣除項目的處理按照《土地增值稅暫行條例》第六條及《土地增值稅暫行條例實施細(xì)則》第七條相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。 八、關(guān)于土地增值稅清算中成本費(fèi)用分?jǐn)倖栴}， （一）對于分期開發(fā)的項目，屬于多期的公共配套費(fèi)用，按各期占地面積占項目總占地面積分?jǐn)傊撩科陧椖恐?，作為每期的公共配套費(fèi)用。 （二）當(dāng)期的公共配套費(fèi)用的分?jǐn)?，按照?dāng)期清算單位的建筑面積占當(dāng)期總建筑面積的比例分?jǐn)偂? 九、關(guān)于土地增值稅清算單位問題， 土地增值稅的最小清算單位為一個幢號。最小清算單位中同時包含普通住宅、非普通住宅和非住宅的，應(yīng)分別計算土地增值稅。 十、關(guān)于新建房與舊房的界定問題， 未銷售且未使用的房屋為新建房，使用包括自用及出租。自治區(qū)地方稅務(wù)局《關(guān)于土地增值稅若干問題的通知》(新地稅三字〔1997〕027號)第二條同時廢止。 十一、關(guān)于委托代銷收入確定問題， 對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)委托專業(yè)營銷公司銷售房地產(chǎn)的，以購房者實際支付的價款作為土地增值稅計稅收入，不得扣除代銷費(fèi)、包銷費(fèi)。 十二、關(guān)于售樓處、樣板房費(fèi)用扣除問題， （一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)獨(dú)立于房地產(chǎn)項目以外單獨(dú)建造的樣板房、售樓處的成本費(fèi)用，作為房地產(chǎn)項目的開發(fā)費(fèi)用處理，不得作為房地產(chǎn)開發(fā)成本扣除。 （二）對于以開發(fā)產(chǎn)品作為售樓處、樣板間發(fā)生的裝修費(fèi)用，作為房地產(chǎn)項目的開發(fā)費(fèi)用處理，不得作為房地產(chǎn)開發(fā)成本扣除。 十三、關(guān)于公司分立、合并發(fā)生的房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移征收土地增值稅問題， （一）在公司分立中，公司依照法律規(guī)定、合同約定分立為兩個或兩個以上與原公司投資主體相同的公司，對派生方和新設(shè)方承受原公司房地產(chǎn)的，不征收土地增值稅。 投資主體相同是指分立后各公司投資人名稱和出資比例均不發(fā)生改變。凡改變上述兩項內(nèi)容的，均屬于投資主體發(fā)生改變。 （二）在公司合并中，兩個或兩個以上的公司依照法律規(guī)定、合同約定，合并改建為一個公司，且原投資主體存續(xù)的，對原合并各方的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移不征收土地增值稅。 （三）對于分立或合并后的公司為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)(或從事房地產(chǎn)開發(fā))的不適用上述規(guī)定。 十四、關(guān)于統(tǒng)建房、集資房征收土地增值稅問題， 統(tǒng)建房、集資房立項人為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的，應(yīng)采取先預(yù)征后清算的方式征收土地增值稅。 統(tǒng)建房、集資房立項人為非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的，不采取預(yù)征方式征收土地增值稅，應(yīng)按規(guī)定據(jù)實計算繳納土地增值稅。 十五、關(guān)于精裝修房征收土地增值稅問題， 銷售精裝修房產(chǎn)，其裝修費(fèi)用可以計入房地產(chǎn)開發(fā)成本，據(jù)以扣除計算土地增值稅。若裝修中含有電器、家具等動產(chǎn)的，電器、家具等動產(chǎn)價值不做收入，不得扣除。 十六、關(guān)于非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅核定征收率問題， 非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅的核定征收率，原則上不得低于同類別、同區(qū)域的新房的核定征收率。 核定征收率由各地(州、市)地方稅務(wù)局確定。 十七、關(guān)于住宅的土地增值稅預(yù)征率問題， 隨著我區(qū)房地產(chǎn)市場的發(fā)展，原自治區(qū)地方稅務(wù)局《關(guān)于土地增值稅有關(guān)問題的通知》(新地稅發(fā)〔2005〕208號)中規(guī)定的住宅土地增值稅預(yù)征率明顯偏低，現(xiàn)決定住宅土地增值稅預(yù)征率由1%以內(nèi)調(diào)整為3%以內(nèi)。 其具體適用的預(yù)征率由各地(州、市)地方稅務(wù)局結(jié)合實際，在規(guī)定的幅度內(nèi)確定。 十八、關(guān)于土地使用者將土地使用權(quán)歸還給土地所有者行為征收土地增值稅問題 自治區(qū)地方稅務(wù)局《關(guān)于土地使用者將土地使用權(quán)歸還給土地所有者行為土地增值稅問題的通知》(新地稅函〔2012〕76號)中“土地使用者將土地歸還給土地所有者行為不征土地增值稅”的規(guī)定，其適用范圍按照《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問題的通知》(財稅〔2006〕21號)第四條的規(guī)定執(zhí)行。 十九、關(guān)于破產(chǎn)企業(yè)征免土地增值稅問題， 鑒于破產(chǎn)企業(yè)征免土地增值稅問題總局已有相關(guān)統(tǒng)一規(guī)定，《自治區(qū)地方稅務(wù)局轉(zhuǎn)發(fā)〈財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知〉的通知》(新地稅一字〔1995〕044號)第四條廢止。