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請問老師：1、支付的土地拍賣傭金可以計入“開發(fā)成本-土地價款嗎？ 2、工程項目部財務(wù)人員工資是計入”開發(fā)間接費”還是計入“管理費用”？如果項目單獨建賬與公司統(tǒng)一建賬相關(guān)會計科目有區(qū)別嗎？ 3、房地產(chǎn)公司安置及拆遷支出未取得發(fā)票，私人收據(jù)領(lǐng)條可否計入拆遷補償款？挖土機等拆房支出是計入”建筑工程施工費”還是入“拆遷補償費-安置及拆遷支出”，未取得發(fā)票可否計入外賬？
豆豆
于2016-07-31 14:07 發(fā)布 ??7225次瀏覽
- 送心意
曉海老師
職稱： 會計中級職稱
2016-07-31 19:03
<p>你好！1.《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法〉的通知》（國稅發(fā)〔2009〕31號）第二十七條第（一）項：土地征用費及拆遷補償費。指為取得土地開發(fā)使用權(quán)（或開發(fā)權(quán)）而發(fā)生的各項費用，主要包括土地買價或出讓金、大市政配套費、契稅、耕地占用稅、土地使用費、土地閑置費、土地變更用途和超面積補交的地價及相關(guān)稅費、拆遷補償支出、安置及動遷支出、回遷房建造支出、農(nóng)作物補償費、危房補償費等。<br/></p><p> 根據(jù)上述規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)通過拍賣行競拍取得土地使用權(quán)而支付給拍賣行的傭金，應(yīng)計入開發(fā)產(chǎn)品計稅成本。<br/></p><p>2.如果是項目組的專職會計，可以記錄項目的成本中，不在管理費用科目下核算。<br/></p><p><br/></p><p>3.具有拆遷資格的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向搬遷個人支付的拆遷補償費，可以憑與搬遷戶簽訂的拆遷補償協(xié)議和付款記錄計入開發(fā)成本。<br/></p><p>（一）根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)＜土地增值稅清算管理規(guī)定＞的通知》（國稅發(fā)[2009]91號）第二十二條第三項規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)以拆遷補償協(xié)議、簽收單據(jù)及被拆遷單位或個人的相關(guān)詳細資料作為其稅前扣除的憑證，主要有：(1)拆遷補償合同或協(xié)議；(2)被拆遷人的身份證復(fù)印件；(3)被拆遷人簽收拆遷款的拆遷收據(jù)；(4)支付被拆遷人拆遷補償費的銀行單據(jù)；(5)其他相關(guān)資料。<br/></p><p>（二）對于不能滿足上述條件的拆遷補償費，對于被拆遷單位或者個人屬于轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或者銷售不動產(chǎn)的行為，依法應(yīng)當(dāng)征收營業(yè)稅。所以對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)支付的上述拆遷補償費應(yīng)當(dāng)以取得的發(fā)票作為稅前扣除的憑證。<br/></p><p>（三）對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)支付的房屋拆遷、土地平整費用，應(yīng)當(dāng)根據(jù)拆遷補償方式的不同取得不同的稅前扣除憑證：<br/></p><p>1．自行拆遷。對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自行拆遷的，則其發(fā)生的行為不屬于應(yīng)稅行為，支出的類型主要是人工費用及其他相關(guān)費用的支出，對于人工費用應(yīng)當(dāng)以自制憑證稅前扣除，而對于材料、機械費用應(yīng)當(dāng)以取得的合法憑證在稅前扣除。<br/></p><p>2．委托拆遷。對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)委托其他具有拆遷資質(zhì)的單位進行拆遷的，其支付拆遷補償費。房地產(chǎn)企業(yè)向被拆遷戶支付補償費，其業(yè)務(wù)流程并非被拆遷戶直接將土地使用權(quán)、地上建筑物轉(zhuǎn)讓給房地產(chǎn)企業(yè)，而是政府收回土地使用權(quán)，再由政府與房地產(chǎn)企業(yè)簽訂土地出讓合同。房地產(chǎn)企業(yè)采取支付拆遷補償費方式或拆遷安置方式取得土地使用權(quán)的，房地產(chǎn)企業(yè)仍需按照《財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于國有土地使用權(quán)出讓等有關(guān)契稅問題的通知》（財稅[2004]134號）規(guī)定補繳契稅。《營業(yè)稅稅目注釋（試行稿）》（國稅發(fā)［1993]149號）還規(guī)定，因政府收回土地使用權(quán)而取得的補償金，不征營業(yè)稅。因此，被拆遷戶無須向房地產(chǎn)企業(yè)開具發(fā)票，而應(yīng)當(dāng)由房地產(chǎn)企業(yè)向主管稅務(wù)機關(guān)申請領(lǐng)用地方稅務(wù)局監(jiān)制的“某某市工商企業(yè)非商事收費收據(jù)”，主管稅務(wù)機關(guān)沒有上述收費收據(jù)的，可以由房地產(chǎn)企業(yè)采取自制憑證入賬。同時將政府拆遷文件、被拆遷人姓名、聯(lián)系方式、身份證號碼、被拆遷建筑所在路段及門牌號碼、拆遷面積、補償標(biāo)準(zhǔn)、補償金額、被拆遷人簽章等檔案資料備置于本公司備查。<br/></p>
知識產(chǎn)權(quán)認證證書
粵公網(wǎng)安備 44030502000945號
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