- 送心意
樸老師
職稱: 會(huì)計(jì)師
2019-10-17 09:26
你好,土地增值稅的計(jì)算:
應(yīng)納稅額=增值額×稅率-扣除項(xiàng)目金額×速算扣除系數(shù)
1.土地增值稅的計(jì)稅依據(jù)是納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的增值額,轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的增值額是納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入減除稅法規(guī)定的扣除項(xiàng)目金額后的余額。
2.新建房地產(chǎn)的扣除項(xiàng)目金額
(1)取得土地使用權(quán)所支付的金額
①納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款。
②納稅人在取得土地使用權(quán)時(shí)按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)登記、過戶手續(xù)費(fèi)和契稅。
(2)房地產(chǎn)開發(fā)成本
房地產(chǎn)開發(fā)成本是指納稅人開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生的成本,包括土地的征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用等。
(3)房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用
房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用是指與房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)用,但在計(jì)算土地增值稅時(shí),房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用并不是按照納稅人實(shí)際發(fā)生額進(jìn)行扣除,應(yīng)分別按以下兩種情況扣除:
①財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出,凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的,允許據(jù)實(shí)扣除,但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用,按“取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本”之和的5%以內(nèi)計(jì)算扣除。計(jì)算公式為:
允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用=利息+(取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本)×5%以內(nèi)
②財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出,凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌蛘卟荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的,房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用按“取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本”之和的10%以內(nèi)計(jì)算扣除。計(jì)算扣除的具體比例,由各省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。計(jì)算公式為:
允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用=(取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本)×10%以內(nèi)
(4)與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金
與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金是指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)繳納的營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、印花稅。因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)繳納的教育費(fèi)附加,也可視同稅金予以扣除。
【解釋】房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)制度》的規(guī)定,其在轉(zhuǎn)讓時(shí)繳納的印花稅已列入管理費(fèi)用中,故不允許單獨(dú)再扣除;其他納稅人繳納的印花稅允許在此扣除。
(5)財(cái)政部確定的其他扣除項(xiàng)目
對從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可按“取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本”之和,加計(jì)20%的扣除。
【解釋1】該優(yōu)惠只適用于從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人,除此之外的其他納稅人均不適用。
【解釋2】從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人只有在銷售“新建商品房”時(shí),才適用20%加計(jì)扣除的規(guī)定。
3.土地增值稅的稅率
(1)增值額未超過扣除項(xiàng)目金額50%
土地增值稅稅額=增值額×30%
(2)增值額超過扣除項(xiàng)目金額50%、未超過100%
土地增值稅稅額=增值額×40%-扣除項(xiàng)目金額×5%
(3)增值額超過扣除項(xiàng)目金額100%、未超過200%
土地增值稅稅額=增值額×50%-扣除項(xiàng)目金額×15%
(4)增值額超過扣除項(xiàng)目金額200%
土地增值稅稅額=增值額×60%-扣除項(xiàng)目金額×35%





老師,請問其他應(yīng)收或其他應(yīng)付是負(fù)數(shù),怎么調(diào)整 問
不需要做賬調(diào)整,只是做報(bào)表的時(shí)候負(fù)數(shù)的余額調(diào)整到對方科目反應(yīng) 答
公司做員工宿舍,這個(gè)打井的費(fèi)用計(jì)入管理費(fèi)用還是 問
你好,這個(gè)金額有多少。 答
建筑公司和甲方簽訂的總合同A繳納印花稅,然后把A 問
要,B合同還要再次繳納印花稅 答
老師:員工收了公司營業(yè)款沒有存回公司,公司去法院 問
你好,這個(gè)沒有什么影響,不用擔(dān)心。 答
老師,個(gè)體工商戶一直是定核征收,5月份開了15萬的安 問
你好核定的金額是多少啊 答