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送心意

樸老師

職稱會(huì)計(jì)師

2019-10-17 09:26

你好,土地增值稅的計(jì)算:

應(yīng)納稅額=增值額×稅率-扣除項(xiàng)目金額×速算扣除系數(shù)

1.土地增值稅的計(jì)稅依據(jù)是納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的增值額,轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的增值額是納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入減除稅法規(guī)定的扣除項(xiàng)目金額后的余額。

2.新建房地產(chǎn)的扣除項(xiàng)目金額

(1)取得土地使用權(quán)所支付的金額

①納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款。

②納稅人在取得土地使用權(quán)時(shí)按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)登記、過戶手續(xù)費(fèi)和契稅。

(2)房地產(chǎn)開發(fā)成本

房地產(chǎn)開發(fā)成本是指納稅人開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生的成本,包括土地的征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用等。

(3)房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用

房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用是指與房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)用,但在計(jì)算土地增值稅時(shí),房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用并不是按照納稅人實(shí)際發(fā)生額進(jìn)行扣除,應(yīng)分別按以下兩種情況扣除:

①財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出,凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的,允許據(jù)實(shí)扣除,但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用,按“取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本”之和的5%以內(nèi)計(jì)算扣除。計(jì)算公式為:

允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用=利息+(取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本)×5%以內(nèi)

②財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出,凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌蛘卟荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的,房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用按“取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本”之和的10%以內(nèi)計(jì)算扣除。計(jì)算扣除的具體比例,由各省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。計(jì)算公式為:

允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用=(取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本)×10%以內(nèi)

(4)與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金

與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金是指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)繳納的營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、印花稅。因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)繳納的教育費(fèi)附加,也可視同稅金予以扣除。

【解釋】房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)制度》的規(guī)定,其在轉(zhuǎn)讓時(shí)繳納的印花稅已列入管理費(fèi)用中,故不允許單獨(dú)再扣除;其他納稅人繳納的印花稅允許在此扣除。

(5)財(cái)政部確定的其他扣除項(xiàng)目

對從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可按“取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本”之和,加計(jì)20%的扣除。

【解釋1】該優(yōu)惠只適用于從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人,除此之外的其他納稅人均不適用。

【解釋2】從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人只有在銷售“新建商品房”時(shí),才適用20%加計(jì)扣除的規(guī)定。

3.土地增值稅的稅率

(1)增值額未超過扣除項(xiàng)目金額50%

土地增值稅稅額=增值額×30%

(2)增值額超過扣除項(xiàng)目金額50%、未超過100%

土地增值稅稅額=增值額×40%-扣除項(xiàng)目金額×5%

(3)增值額超過扣除項(xiàng)目金額100%、未超過200%

土地增值稅稅額=增值額×50%-扣除項(xiàng)目金額×15%

(4)增值額超過扣除項(xiàng)目金額200%

土地增值稅稅額=增值額×60%-扣除項(xiàng)目金額×35%

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你好,土地增值稅的計(jì)算: 應(yīng)納稅額=增值額×稅率-扣除項(xiàng)目金額×速算扣除系數(shù) 1.土地增值稅的計(jì)稅依據(jù)是納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的增值額,轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的增值額是納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入減除稅法規(guī)定的扣除項(xiàng)目金額后的余額。 2.新建房地產(chǎn)的扣除項(xiàng)目金額 (1)取得土地使用權(quán)所支付的金額 ①納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款。 ②納稅人在取得土地使用權(quán)時(shí)按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)登記、過戶手續(xù)費(fèi)和契稅。 (2)房地產(chǎn)開發(fā)成本 房地產(chǎn)開發(fā)成本是指納稅人開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生的成本,包括土地的征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用等。 (3)房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用 房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用是指與房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)用,但在計(jì)算土地增值稅時(shí),房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用并不是按照納稅人實(shí)際發(fā)生額進(jìn)行扣除,應(yīng)分別按以下兩種情況扣除: ①財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出,凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的,允許據(jù)實(shí)扣除,但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用,按“取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本”之和的5%以內(nèi)計(jì)算扣除。計(jì)算公式為: 允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用=利息+(取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本)×5%以內(nèi) ②財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出,凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌蛘卟荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的,房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用按“取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本”之和的10%以內(nèi)計(jì)算扣除。計(jì)算扣除的具體比例,由各省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。計(jì)算公式為: 允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用=(取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本)×10%以內(nèi) (4)與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金 與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金是指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)繳納的營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、印花稅。因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)繳納的教育費(fèi)附加,也可視同稅金予以扣除。 【解釋】房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)制度》的規(guī)定,其在轉(zhuǎn)讓時(shí)繳納的印花稅已列入管理費(fèi)用中,故不允許單獨(dú)再扣除;其他納稅人繳納的印花稅允許在此扣除。 (5)財(cái)政部確定的其他扣除項(xiàng)目 對從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可按“取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本”之和,加計(jì)20%的扣除。 【解釋1】該優(yōu)惠只適用于從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人,除此之外的其他納稅人均不適用。 【解釋2】從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人只有在銷售“新建商品房”時(shí),才適用20%加計(jì)扣除的規(guī)定。 3.土地增值稅的稅率 (1)增值額未超過扣除項(xiàng)目金額50% 土地增值稅稅額=增值額×30% (2)增值額超過扣除項(xiàng)目金額50%、未超過100% 土地增值稅稅額=增值額×40%-扣除項(xiàng)目金額×5% (3)增值額超過扣除項(xiàng)目金額100%、未超過200% 土地增值稅稅額=增值額×50%-扣除項(xiàng)目金額×15% (4)增值額超過扣除項(xiàng)目金額200% 土地增值稅稅額=增值額×60%-扣除項(xiàng)目金額×35%
2019-10-17 09:26:27
土地增值稅是根據(jù)你的增值額來計(jì)算的。 你需要核算增值額確定。
2019-10-25 16:38:40
繳納土地增值稅 1.借:固定資產(chǎn)清理 貸:應(yīng)交稅費(fèi)-應(yīng)交土地增值稅 2.借:應(yīng)交稅費(fèi)-應(yīng)交土地增值稅 貸:銀行存款
2022-02-28 16:24:38
您好,分錄都是,借:應(yīng)交稅費(fèi)-應(yīng)交土地增值稅,貸;現(xiàn)金或者銀行存款。
2017-01-14 21:24:58
土地增值稅清算調(diào)增收入后要補(bǔ)交增值稅
2019-04-28 10:50:44
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