你好，已經(jīng)不可以計(jì)入開發(fā)成本了哈，因?yàn)槟阋呀?jīng)竣工驗(yàn)收了?，F(xiàn)在只能作為銷售費(fèi)用入賬。

您好，在確定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本對象時(shí)，有的公司進(jìn)行分期核算，這個(gè)分期的標(biāo)準(zhǔn)，實(shí)際操作中是按工程進(jìn)度來劃分，如果進(jìn)行分期核算，不需要重新單獨(dú)建立另一個(gè)賬套。

根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)制度規(guī)定，開發(fā)產(chǎn)品的成本項(xiàng)目分為： 發(fā)生制"的原則，分別進(jìn)行成本核算，做到手續(xù)完備、內(nèi)容真實(shí)、準(zhǔn)確及時(shí)。按照"收益與費(fèi)用配比"的原則，正確使用"待攤費(fèi)用"和"預(yù)提費(fèi)用"科目。???????? 第三章?成本項(xiàng)目和開支范圍??????第六條?? 根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)制度規(guī)定，開發(fā)產(chǎn)品的成本項(xiàng)目分為：?? ????1．土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)； 2．前期工程費(fèi)； 3．建筑安裝工程費(fèi)；

一、房地產(chǎn)開發(fā)成本的組成 　　房地產(chǎn)開發(fā)成本是指房地產(chǎn)企業(yè)為開發(fā)一定數(shù)量的商品房所支出的全部費(fèi)用。就其用途來說，大致可分為三部分： 　　1.土地、土建及設(shè)備費(fèi)用。這是房地產(chǎn)開發(fā)成本的主體內(nèi)容，大致占總成本的80%.其中最重要的是土地費(fèi)用。土地費(fèi)用主要包括置換成本、批租費(fèi)用、動(dòng)遷費(fèi)用等。房產(chǎn)商在決定是否開發(fā)一個(gè)項(xiàng)目前，必須將預(yù)計(jì)的土地費(fèi)用通過土地面積和容積率的換算，計(jì)算出未來所開發(fā)的每平方米商品房所占的土地成本（俗稱樓板價(jià)），以此來進(jìn)行項(xiàng)目的可行性評估。 　　2.配套及其他收費(fèi)支出。主要是指水、電、煤氣、大市政和公建配套費(fèi)，學(xué)校、醫(yī)院、商店等生活服務(wù)性設(shè)施也是不可缺少的。其他收費(fèi)支出中有些雖屬于押金性質(zhì)，如檔案保證金、綠化保證金等，但難以全部收回。這類收費(fèi)項(xiàng)目種類繁多，標(biāo)準(zhǔn)不一，許多項(xiàng)目由壟斷性企事業(yè)單位執(zhí)行，隨意性很強(qiáng)，標(biāo)準(zhǔn)普遍偏高。配套及其他收費(fèi)項(xiàng)目是房地產(chǎn)開發(fā)成本中受外界因素影響最大的一塊費(fèi)用支出，一般占項(xiàng)目總投資的10%～15%. 　　3.管理費(fèi)用和籌資成本。房地產(chǎn)開發(fā)與其他行業(yè)相比，有建設(shè)周期長、投資數(shù)額大、投資風(fēng)險(xiǎn)高等特點(diǎn)，因此，大多數(shù)開發(fā)企業(yè)必須通過貸款來解決資金需要，這樣就產(chǎn)生數(shù)額較大的利息支出。如何把這部分費(fèi)用核算好，對正確計(jì)算開發(fā)成本將起到非常重要的作用。 　　二、加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本核算策略 　　1.加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)成本核算的規(guī)章制度建設(shè)和組織落實(shí)。 　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不僅要遵守國家的有關(guān)法規(guī)和制度，還應(yīng)該結(jié)合企業(yè)的實(shí)際情況、行業(yè)特點(diǎn)，建立和健全企業(yè)的規(guī)章制度，加強(qiáng)和完善房屋成本核算的規(guī)章和制度建設(shè)，使成本核算工作有法可依、有章可循，從而保證成本會(huì)計(jì)資料的真實(shí)、可靠，促進(jìn)企業(yè)成本核算水平和會(huì)計(jì)信息質(zhì)量的提高。同時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)該考慮自身規(guī)模大小和開發(fā)項(xiàng)目的規(guī)模特點(diǎn)等因素，在保證成本會(huì)計(jì)工作質(zhì)量的前提下，合理地設(shè)置會(huì)計(jì)機(jī)構(gòu)，配備必要的成本核算人員。每一房地產(chǎn)項(xiàng)目應(yīng)由專人負(fù)責(zé)成本核算工作，大型項(xiàng)目應(yīng)設(shè)立成本工作組專門負(fù)責(zé)成本預(yù)測、成本決策、成本計(jì)劃、成本核算、成本控制、成本報(bào)表編制和分析等主要工作，使成本核算和管理有機(jī)地結(jié)合起來，形成算為管用、算管結(jié)合的有效機(jī)制。成本工作組的工作方式也應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目具體實(shí)際，確定分別采用集中和非集中工作方式。 　　2.確定成本核算對象。 　　對于建設(shè)一個(gè)現(xiàn)代的多功能小區(qū)，其成本核算對象就顯得復(fù)雜。這就需要成本核算人員深入實(shí)際，研究分析總體項(xiàng)目的特點(diǎn)、管理要求、經(jīng)濟(jì)用途、標(biāo)準(zhǔn)、建設(shè)交付期以及預(yù)決算的主體分項(xiàng)確定。成本核算對象的設(shè)置必須堅(jiān)持“便于核算，利于管理”的原則。一般來說，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在確定成本核算對象時(shí)，應(yīng)結(jié)合開發(fā)工程的地點(diǎn)、用途、結(jié)構(gòu)、裝修、層高、施工隊(duì)伍等因素，分別做如下處理：一般的開發(fā)項(xiàng)目，應(yīng)以每一獨(dú)立編制的設(shè)計(jì)概（預(yù)）算或每一獨(dú)立的施工圖預(yù)算所列的單項(xiàng)開發(fā)工程作為一個(gè)成本核算對象；同一開發(fā)地點(diǎn)、結(jié)構(gòu)類型相同的群體開發(fā)項(xiàng)目，如果開竣工時(shí)間相近，又由同一施工隊(duì)伍施工，可以合并為一個(gè)成本核算對象；對個(gè)別規(guī)模較大、工期較長的開發(fā)項(xiàng)目，可以結(jié)合經(jīng)濟(jì)責(zé)任制的需要，按開發(fā)項(xiàng)目的一定區(qū)域或部位劃分成本核算對象。比如，大型項(xiàng)目首先要分批分期，在分批開發(fā)的商品房中再按經(jīng)濟(jì)用途和建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)分類，對區(qū)內(nèi)公共建筑配套設(shè)施中屬于營業(yè)性公建設(shè)施，應(yīng)單設(shè)成本對象核算，這樣就會(huì)形成多個(gè)成本核算對象。 　　3.設(shè)立合理的成本核算項(xiàng)目。 　　正確劃分成本項(xiàng)目，如：土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)和開發(fā)間接費(fèi)等。可以客觀地反映產(chǎn)品的成本結(jié)構(gòu)，便于分析、研究降低成本的途徑。按現(xiàn)行房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)制度規(guī)定：開發(fā)成本屬一級科目，在該科目下企業(yè)應(yīng)根據(jù)自己的經(jīng)營特點(diǎn)和管理需要，確定成本項(xiàng)目，進(jìn)行明細(xì)核算。成本項(xiàng)目不宜開列太多，對于發(fā)生次數(shù)較少的成本費(fèi)用，特別是單筆發(fā)生的費(fèi)用，應(yīng)盡量合并；對金額較大并陸續(xù)發(fā)生的費(fèi)用應(yīng)單獨(dú)設(shè)立科目核算。土建費(fèi)用如屬于合同發(fā)包的，還應(yīng)該按合同進(jìn)行明細(xì)核算，以便隨時(shí)了解工作量進(jìn)度和付款情況，為工程的竣工決算提供資料。 　　4.準(zhǔn)確的進(jìn)行成本的歸集、分配與轉(zhuǎn)結(jié)。 　　對于單一的房地產(chǎn)項(xiàng)目由于成本對象簡單，歸集成本費(fèi)用就容易得多，通過分配間接計(jì)入成本對象的內(nèi)容就相對較少。然而一項(xiàng)大型綜合性小區(qū)開發(fā)就顯得十分復(fù)雜，成本核算對象比較細(xì)化，很多成本費(fèi)用不可能直接歸集到各個(gè)成本核算對象，就需要采用一定方法和程序進(jìn)行分配，再間接地歸集到各個(gè)成本核算對象。直接歸集的成本費(fèi)用主要是建筑安裝工程費(fèi)用，其他成本費(fèi)用則需要按期進(jìn)行分配，而對于間接分配的費(fèi)用需要在日常歸集時(shí)按各自成本項(xiàng)目的細(xì)目分別歸集核算，然后按各個(gè)成本對象和對應(yīng)成本項(xiàng)目進(jìn)行分配。例如：大型綜合性房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本核算對象直接歸集項(xiàng)目的建筑安裝工程費(fèi)用；土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)日常發(fā)生的成本費(fèi)用可不按成本對象直接分配，而在此成本明細(xì)科目中分細(xì)目歸集，每月末按各成本對象的實(shí)際占地面積計(jì)算比例分?jǐn)偖?dāng)期所發(fā)生的費(fèi)用，在分配時(shí)無需按細(xì)目分?jǐn)?，若成本管理需要可以再按?xì)目結(jié)構(gòu)還原。前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)和開發(fā)間接費(fèi)用中的現(xiàn)場管理性費(fèi)用則按各成本對象的建筑面積計(jì)算比例分?jǐn)?。?dāng)月發(fā)生的各項(xiàng)成本費(fèi)用，其歸集和分配程序同土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)用。對于利息支出則按各成本對象歸集的上月末成本實(shí)際發(fā)生額計(jì)算比例分?jǐn)?；對于預(yù)付款項(xiàng)中若屬于預(yù)決算范圍的按合同支付的款項(xiàng)，應(yīng)直接進(jìn)入成本項(xiàng)目歸集，并及時(shí)取得發(fā)票；對于工程決算后欠付的款項(xiàng)應(yīng)按標(biāo)準(zhǔn)預(yù)提，包括應(yīng)付未付的商品房維修基金等。 　　5.重視項(xiàng)目竣工成本結(jié)轉(zhuǎn)核算。 　　已完土地開發(fā)項(xiàng)目應(yīng)根據(jù)其用途，采用不同的方法進(jìn)行成本結(jié)轉(zhuǎn)。比如：（1）為銷售或有償轉(zhuǎn)讓而開發(fā)的商品性建設(shè)場地。開發(fā)完成后，應(yīng)將其實(shí)際成本轉(zhuǎn)入“開發(fā)產(chǎn)品——土地”賬戶。（2）開發(fā)完成后直接用于本企業(yè)商品房等建設(shè)的建設(shè)場地。應(yīng)于開發(fā)完成投入使用時(shí)，將其實(shí)際成本結(jié)轉(zhuǎn)計(jì)入有關(guān)的房屋開發(fā)成本中。（3）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收取得交付使用許可證后三個(gè)月內(nèi)，應(yīng)當(dāng)取得經(jīng)過審價(jià)后的工程決算書，這樣成本核算人員即可按照各成本核算對象所歸集的費(fèi)用核對各項(xiàng)合同和工程決算書確定的價(jià)款支付情況，按權(quán)責(zé)發(fā)生制要求計(jì)提相應(yīng)的成本費(fèi)用，從而結(jié)轉(zhuǎn)完工實(shí)際總成本，并計(jì)算各獨(dú)立核算對象的單位成本進(jìn)行完工開發(fā)產(chǎn)品的明細(xì)核算。若屬于出租經(jīng)營的項(xiàng)目，則轉(zhuǎn)入出租開發(fā)產(chǎn)品的明細(xì)核算。商品房的預(yù)售業(yè)務(wù)在前，竣工交付在后，工程決算若不及時(shí)完成，成本核算則不可能真實(shí)和及時(shí)，進(jìn)而影響企業(yè)盈利水平的正確性。商品房銷售成本核算應(yīng)按配比原則，以各個(gè)獨(dú)立銷售單元（獨(dú)立核算對象）進(jìn)行明細(xì)核算，以每平方米建筑面積成本為銷售成本轉(zhuǎn)賬依據(jù)結(jié)轉(zhuǎn)銷售成本。

同學(xué)你好 1、進(jìn)行公司項(xiàng)目收入、支出及成本費(fèi)等財(cái)務(wù)核算，對公司項(xiàng)目的經(jīng)營活動(dòng)、往來款項(xiàng)、財(cái)產(chǎn)物資如實(shí)進(jìn)行全面的記錄、反映、監(jiān)督; ? 2、接受稅務(wù)、審計(jì)等部門的檢查、監(jiān)督，及時(shí)、準(zhǔn)確提供所需的各項(xiàng)資料，與各方保持良好的溝通及協(xié)調(diào); ? 3、現(xiàn)金及銀行收付處理，制作記帳憑證，銀行對帳，單據(jù)審核，開具與保管發(fā)票; ? 4、負(fù)責(zé)與銀行、稅務(wù)等部門的對外聯(lián)絡(luò)。?? 二、 1 建設(shè)項(xiàng)目投資估算 （一）建設(shè)項(xiàng)目總投資構(gòu)成：包括固定資產(chǎn)投資、建設(shè)期借款利息和流動(dòng)資金三部分。 固定資產(chǎn)投資是指項(xiàng)目按擬建規(guī)模，規(guī)劃設(shè)計(jì)方案、建設(shè)內(nèi)容進(jìn)行建設(shè)所需的費(fèi)用；建設(shè)期借款利息是指企業(yè)為建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行建設(shè)投資借款和流動(dòng)資金借款而發(fā)生的利息支出；流動(dòng)資金是指為維持企業(yè)的正常生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)所占用的全部周轉(zhuǎn)資金。 建設(shè)項(xiàng)目總投資形成的資產(chǎn)分為固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)、遞延資產(chǎn)和流動(dòng)資產(chǎn)。 2 房地產(chǎn)項(xiàng)目投資與總成本費(fèi)用估算 一、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資與成本費(fèi)用的相關(guān)概念 （一）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資特點(diǎn)：三種經(jīng)營模式，出售、出租和自主經(jīng)營。 （二）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目總投資 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目總投資包括開發(fā)建設(shè)投資和經(jīng)營資金兩部分。 1、開發(fā)建設(shè)投資是指開發(fā)期內(nèi)完成房地產(chǎn)產(chǎn)品開發(fā)建設(shè)所需投入的各項(xiàng)成本費(fèi)用。包括土地費(fèi)用、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、銷售費(fèi)用、開發(fā)期稅費(fèi)、其他費(fèi)用以及不可預(yù)見費(fèi)等 2、經(jīng)營資金是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)用于日常經(jīng)營周轉(zhuǎn)的資金。 （三）開發(fā)產(chǎn)品成本 開發(fā)產(chǎn)品成本是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)過程中所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，從財(cái)務(wù)角度，這些成本可按用途分為：土地開發(fā)成本、房屋開發(fā)成本、配套設(shè)施開發(fā)成本等。 而在核算上又可劃分為：開發(fā)直接費(fèi)（包括土地費(fèi)用、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)）和開發(fā)間接費(fèi)（包括管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、銷售費(fèi)用、開發(fā)期稅費(fèi)、其他費(fèi)用以及不可預(yù)見費(fèi)等）。亦可開發(fā)成本和開發(fā)費(fèi)用進(jìn)行分類。 開發(fā)成本包括土地費(fèi)用、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)、其他費(fèi)用、開發(fā)期稅費(fèi)、不可預(yù)見費(fèi)。 開發(fā)費(fèi)用包括管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、銷售費(fèi)用。 例6-1：某開發(fā)商在廣州開發(fā)一個(gè)項(xiàng)目，總建筑面積157,349平方米，其中住宅135,049平方米，商鋪5,300平方米，會(huì)所17,000平方米。住宅全部銷售，商鋪用于出租，會(huì)所自己經(jīng)營。該項(xiàng)目總投資70,794萬元，其中開發(fā)建設(shè)投資70,644萬元，由開發(fā)產(chǎn)品成本65,644萬元和自營固定資產(chǎn)（會(huì)所）5,000萬元組成。會(huì)所投入運(yùn)營時(shí)需投入經(jīng)營資金150萬元，在項(xiàng)目結(jié)束時(shí)（預(yù)計(jì)38年后）一次收回。則開發(fā)項(xiàng)目總投資構(gòu)成如圖6-1所示： 如果項(xiàng)目只有租售部分無自營部分，那么其總投資就只有65,644萬元，不包括自營固定資產(chǎn)（會(huì)所）的5,000萬元和經(jīng)營資金150萬元。 二、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目總成本費(fèi)用構(gòu)成估算 1、土地費(fèi)用估算 （1）土地使用權(quán)出讓金 土地出讓金的底價(jià)估算一般可參照政府同期出讓的類似地塊的出讓金數(shù)額并進(jìn)行時(shí)間、地段、用途、臨街狀況、建筑容積率、土地出讓年限、周圍環(huán)境狀況及土地現(xiàn)狀等因素的修正得到；也可以依據(jù)城市人民政府頒布的城市基準(zhǔn)地價(jià)或平均標(biāo)定地價(jià)，根據(jù)項(xiàng)目用地所處的地段等級、用途、容積率、使用年限等項(xiàng)因素修正得到。土地有償出讓的方式包括拍賣、招標(biāo)與協(xié)議。 (2)土地征用及拆遷安置補(bǔ)償費(fèi) 新條例規(guī)定：拆遷補(bǔ)償?shù)姆绞娇梢詫?shí)行貨幣補(bǔ)償，也可以實(shí)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換。貨幣補(bǔ)償?shù)慕痤~，應(yīng)根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，以房地產(chǎn)市場評估價(jià)格確定；實(shí)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，應(yīng)計(jì)算被拆遷房屋的補(bǔ)償金額和所調(diào)換房屋的價(jià)格，結(jié)清產(chǎn)權(quán)調(diào)換的差價(jià)。 （3）土地轉(zhuǎn)讓費(fèi) 土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)是指土地受讓方向土地轉(zhuǎn)讓方支付土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓費(fèi)。依法通過土地出讓或轉(zhuǎn)讓方式取得的土地使用權(quán)可以轉(zhuǎn)讓給其他合法使用者。 （4）土地租用費(fèi) 土地租用費(fèi)是指土地租用方向土地出租房支付的費(fèi)用。在房地產(chǎn)開發(fā)投資中不多見，但在房地產(chǎn)置業(yè)投資中（如購入酒店以作出租經(jīng)營之用時(shí)）經(jīng)常采用。 （5）土地投資折價(jià) 非常常見的合作開發(fā)項(xiàng)目的模式。 2、前期工程費(fèi) 前期工程費(fèi)主要包括開發(fā)項(xiàng)目的前期規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究、水文地質(zhì)勘測以及“三通一平”等土地開發(fā)工程費(fèi)支出。 （1）項(xiàng)目的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究所需的費(fèi)用一般可按項(xiàng)目總投資的一個(gè)百分比估算。一般情況下，規(guī)劃及設(shè)計(jì)費(fèi)為建安工程費(fèi)的3%左右，可行性研究費(fèi)占項(xiàng)目總投資的0.1%—0.3%，水文、地質(zhì)勘探所需的費(fèi)用可根據(jù)所需工作量結(jié)合有關(guān)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)估算，一般為設(shè)計(jì)概算的0.5%左右。 （2）“三通一平”等土地開發(fā)費(fèi)用，主要包括地上原有建筑物、構(gòu)筑物拆除費(fèi)用、場地平整費(fèi)用和通水、電、路的費(fèi)用。這些費(fèi)用的估算可根據(jù)實(shí)際工作量，參照有關(guān)計(jì)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)估算。一般為設(shè)計(jì)概算的0.35%。 3、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)又稱為紅線內(nèi)外工程費(fèi)，是指建筑物2米以外和小區(qū)規(guī)劃紅線以內(nèi)的各種管線和道路等工程的費(fèi)用，主要包括供水、供電、道路、綠化、供氣、排污、排洪、電訊、環(huán)衛(wèi)等設(shè)施的建設(shè)費(fèi)用以及各項(xiàng)設(shè)施與市政設(shè)施干線、干管和干道的接口費(fèi)用。 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)通常采用單位指標(biāo)估算法來計(jì)算。粗略估算時(shí)，則各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施工程均可按建筑平方米或用地平方米造價(jià)計(jì)算。 4、建筑安裝工程費(fèi) 建筑安裝工程費(fèi)是指直接用于工程建設(shè)的總成本費(fèi)用，主要包括建筑工程費(fèi)（結(jié)構(gòu)、建筑、特殊裝修工程費(fèi)）、設(shè)備及安裝工程費(fèi)（給排水、電氣照明、電梯、空調(diào)、煤氣管道、消防、防雷、弱電等設(shè)備及安裝）以及室內(nèi)裝修工程費(fèi)用等。 5、公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi) 公共配套設(shè)施費(fèi)是指居住小區(qū)內(nèi)為居民服務(wù)配套建設(shè)的各種非營業(yè)性的公共配套設(shè)施（又稱公建設(shè)施）的建設(shè)費(fèi)用。主要包括居委會(huì)、派出所、托兒所、幼兒園、公共廁所、停車場等。 6、開發(fā)間接費(fèi) 開發(fā)間接費(fèi)是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所屬獨(dú)立核算單位在開發(fā)現(xiàn)場組織管理所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。包括工資、福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷和其他費(fèi)用等。 7、管理費(fèi)用 管理費(fèi)用是指房地產(chǎn)企業(yè)行政管理部門為組織和管理房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)經(jīng)營活動(dòng)而發(fā)生的各種費(fèi)用。主要包括：管理人員工資、工會(huì)經(jīng)費(fèi)、業(yè)務(wù)接待費(fèi)、職工教育經(jīng)費(fèi)、勞動(dòng)保險(xiǎn)費(fèi)、待業(yè)保險(xiǎn)費(fèi)、董事會(huì)費(fèi)、咨詢費(fèi)、審計(jì)費(fèi)、訴訟費(fèi)、房產(chǎn)稅、土地使用稅（企業(yè)管理用房）、車船使用費(fèi)、技術(shù)開發(fā)費(fèi)、無形資產(chǎn)攤銷、開辦費(fèi)攤銷等各種費(fèi)用。 管理費(fèi)用可按項(xiàng)目投資或前述1—5項(xiàng)直接費(fèi)用為基數(shù)，取一個(gè)百分比計(jì)算。這個(gè)百分?jǐn)?shù)一般為3%。 8、財(cái)務(wù)費(fèi)用 財(cái)務(wù)費(fèi)用是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為籌集資金而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，主要包括借款和債券的利息、金融機(jī)構(gòu)手續(xù)費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、融資代理費(fèi)、外匯匯兌凈損失以及企業(yè)為項(xiàng)目籌資發(fā)生的其他財(cái)務(wù)費(fèi)用。 長期借款利息、流動(dòng)資金借款利息的計(jì)算詳見“借款還本付息估算”。利息外的財(cái)務(wù)費(fèi)用可按利息10%估算。 9、銷售費(fèi)用 銷售費(fèi)用是指開發(fā)項(xiàng)目在銷售產(chǎn)品過程中發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用以及專設(shè)銷售機(jī)構(gòu)或委托銷售代理的各項(xiàng)費(fèi)用。主要包括如下三項(xiàng)。 （1）廣告宣傳及市場推廣費(fèi) 約為銷售收入的2%—3%（住宅銷售物業(yè)較高，寫字樓物業(yè)較低） （2）銷售代理費(fèi) 約為銷售收入的1.5%—2% （3）其他銷售費(fèi)用 約為銷售收入的0.5%—1% 以上各項(xiàng)合計(jì)，銷售費(fèi)用約占到銷售收入的4%—6%。 10、其他費(fèi)用 其他費(fèi)用主要包括臨時(shí)用地費(fèi)和臨時(shí)建設(shè)費(fèi)、工程造價(jià)咨詢費(fèi)、總承包管理費(fèi)、合同公證費(fèi)、施工執(zhí)照費(fèi)、工程監(jiān)理費(fèi)、竣工圖編制費(fèi)、工程保險(xiǎn)費(fèi)等。這些費(fèi)用按當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)部門規(guī)定的費(fèi)率估算，一般約占投資額的2%—3%。 11、開發(fā)期間稅費(fèi) 開發(fā)項(xiàng)目投資估算應(yīng)考慮項(xiàng)目在開發(fā)過程中所負(fù)擔(dān)的各種稅金和地方政府或有關(guān)部門征收的費(fèi)用。在一些大中城市，這部分稅費(fèi)已成為開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目投資構(gòu)成中占較大比重的費(fèi)用。各項(xiàng)稅費(fèi)應(yīng)當(dāng)根據(jù)當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)法規(guī)標(biāo)準(zhǔn)估算。以廣州為例，這些稅費(fèi)一般包括： （1）配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)（小區(qū)建安造價(jià)的5.5%，單體11%） （2）固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅（按總投資額30%-5%計(jì)征，目前暫停征收） （3）土地使用稅 （4）建筑工程質(zhì)安監(jiān)督費(fèi) （5）供水增容費(fèi)（已免征） （6）供電增容費(fèi)（已免征） （7）物業(yè)管理基金（按售價(jià)2%計(jì)收，用于出租的物業(yè)，開發(fā)商交，用于出售的，買家交） （8）其他 12、不可預(yù)見費(fèi) 不可預(yù)見費(fèi)包括備用金（不含工料價(jià)格上漲備用金）、不可預(yù)見的基礎(chǔ)或其他附加工程增加的費(fèi)用、不可預(yù)見的自然災(zāi)害增加的費(fèi)用。它依據(jù)項(xiàng)目的復(fù)雜程度和前述各項(xiàng)費(fèi)用估算的準(zhǔn)確程度，以上述各項(xiàng)費(fèi)用之和為基數(shù)，按3%—5%計(jì)算。 如果是開發(fā)項(xiàng)目完成后出租或自營的項(xiàng)目，還應(yīng)估算下列費(fèi)用： 13、運(yùn)營費(fèi)用 運(yùn)營費(fèi)用是指房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)完成后，在項(xiàng)目經(jīng)營期間發(fā)生的各種運(yùn)營費(fèi)用。主要包括管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用等。 14、修理費(fèi)用 修理費(fèi)用是指以出租或自營方式獲得收益的房地產(chǎn)項(xiàng)目在經(jīng)營期間發(fā)生的物料消耗和維修費(fèi)用。