- 送心意
樸老師
職稱: 會計師
2019-10-12 10:01
一、稅務
1、支付的土地出讓金免稅?!蛾P于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》(財稅〔2016〕36號)附件3《營業(yè)稅改征增值稅試點過渡政策的規(guī)定》第一條第三十七款有關“免征增值稅”的規(guī)定:土地所有者出讓土地使用權和土地使用者將土地使用權歸還給土地所有者。
2、土地價款允許自房地產銷售價款和價外費用中扣除后計算銷售額。關于發(fā)布《房地產開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產項目增值稅征收管理暫行辦法》的公告(國家稅務總局公告2016年第18號)第二章第一節(jié)第四條規(guī)定:房地產開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人(以下簡稱一般納稅人)銷售自行開發(fā)的房地產項目,適用一般計稅方法計稅,按照取得的全部價款和價外費用,扣除當期銷售房地產項目對應的土地價款后的余額計算銷售額。
二、會計
1、按照允許抵扣的稅額沖減成本?!蛾P于印發(fā)增值稅會計處理的規(guī)定》(財會(2016)22號)第二條第(三)款第1項規(guī)定:企業(yè)發(fā)生相關成本費用允許扣減銷售額的賬務處理?!〉煤弦?guī)增值稅扣稅憑證且納稅義務發(fā)生時,按照允許抵扣的稅額,……,貸記“主營業(yè)務成本”、“存貨”、“工程施工”等科目。
基于上述幾個政策法規(guī),房地產企業(yè)土地成本抵減的銷項稅額的如何進行處理?目前主要有兩種聲音,一是適用22號文的規(guī)定沖減成本;二是作為政府補助計入營業(yè)外收入。
我的理解:應視為政府補助,計入“營業(yè)外收入”。
1、支付/取得的土地出讓金是免稅的,即全額入“成本”科目。
2、財會(2016)22號文規(guī)定的是“抵扣”的稅額,不應適用“抵減”的情況?!暗挚邸笔沁M項稅自銷項稅中抵扣,按照增值稅原理是順理成章的,而土地成本是在“免稅”的前提下還允許“抵減”,會計處理應包含兩層意思,一是企業(yè)支付的土地出讓金是免稅的,是應全額列計成本科目的;二是政府規(guī)定房地產項目上游的土地“免稅”,從增值稅鏈條上來看是鼓勵土地的下游降低銷售價格,這是政府鼓勵下的市場行為,政府在免稅的前提下還允許“抵減”銷項稅額,這是政府給予房地產企業(yè)的一種稅收補助,且只有在增值稅納稅義務發(fā)生時間才允許“抵減”,即結轉收入成本時,應是“與收益相關”,應計入“營業(yè)外收入”。
3、土地成本的“抵減”應不同于旅行社業(yè)務的“抵減”。旅行社允許以抵減的形式確保企業(yè)稅負不增加,是考慮旅行社的下游基本都是餐飲業(yè)的個體工商戶、交通運輸業(yè)的無法開具專票的客運服務,為了確保企業(yè)稅負不降低,才允許以“抵減”的形式穩(wěn)定企業(yè)稅負。
4、免稅土地的會計處理應不同于免稅農產品的會計處理。農產品的免稅政策是適用于全行業(yè)所有企業(yè)的,是普惠的,會計處理沖減成本或計入營業(yè)外收入對企業(yè)財務報表、稅負都是沒有不同影響的,但免稅土地的這種處理會對企業(yè)土地增值稅影響巨大,而且這個政策是特別給予房地產企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產項目的,是政府對某一行業(yè)的特定行為的特殊照顧,應按照政府補助進行會計處理。
5、價內價外的矛盾。增值稅為價外稅,用價外稅抵減價內成本也沒道理。
6、成本的可靠計量。按照抵減成本進行處理





為什么不能同時承擔呢 問
你好,他們這個并沒有違約。 答
老師好,張三李四合伙開公司,張投資比例60%,李40%,但 問
可以那樣約定的,沒問題的 答
老師,我們有個員受傷了離職了,企業(yè)給了一筆一次性 問
你好,這個按辭退補償來申報。 答
第(3)業(yè)務,怎么會計利潤不減除,原材料的成本和機器的 問
你好購進后也沒說領用呀,不需要考慮 答
老師您好,發(fā)票開具的金額是43950.04,合同單價能開4 問
能,合同單價能開4395嗎,數(shù)量是10套 答