你好,請(qǐng)問一下,土地成本抵增值稅的部分沖減主營業(yè)務(wù)成本有依據(jù)嗎
單身的果汁
于2019-10-12 09:41 發(fā)布 ??4053次瀏覽
- 送心意
樸老師
職稱: 會(huì)計(jì)師
2019-10-12 10:01
一、稅務(wù)
1、支付的土地出讓金免稅?!蛾P(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》(財(cái)稅〔2016〕36號(hào))附件3《營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)過渡政策的規(guī)定》第一條第三十七款有關(guān)“免征增值稅”的規(guī)定:土地所有者出讓土地使用權(quán)和土地使用者將土地使用權(quán)歸還給土地所有者。
2、土地價(jià)款允許自房地產(chǎn)銷售價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用中扣除后計(jì)算銷售額。關(guān)于發(fā)布《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目增值稅征收管理暫行辦法》的公告(國家稅務(wù)總局公告2016年第18號(hào))第二章第一節(jié)第四條規(guī)定:房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人(以下簡稱一般納稅人)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目,適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅,按照取得的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用,扣除當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目對(duì)應(yīng)的土地價(jià)款后的余額計(jì)算銷售額。
二、會(huì)計(jì)
1、按照允許抵扣的稅額沖減成本?!蛾P(guān)于印發(fā)增值稅會(huì)計(jì)處理的規(guī)定》(財(cái)會(huì)(2016)22號(hào))第二條第(三)款第1項(xiàng)規(guī)定:企業(yè)發(fā)生相關(guān)成本費(fèi)用允許扣減銷售額的賬務(wù)處理?!〉煤弦?guī)增值稅扣稅憑證且納稅義務(wù)發(fā)生時(shí),按照允許抵扣的稅額,……,貸記“主營業(yè)務(wù)成本”、“存貨”、“工程施工”等科目。
基于上述幾個(gè)政策法規(guī),房地產(chǎn)企業(yè)土地成本抵減的銷項(xiàng)稅額的如何進(jìn)行處理?目前主要有兩種聲音,一是適用22號(hào)文的規(guī)定沖減成本;二是作為政府補(bǔ)助計(jì)入營業(yè)外收入。
我的理解:應(yīng)視為政府補(bǔ)助,計(jì)入“營業(yè)外收入”。
1、支付/取得的土地出讓金是免稅的,即全額入“成本”科目。
2、財(cái)會(huì)(2016)22號(hào)文規(guī)定的是“抵扣”的稅額,不應(yīng)適用“抵減”的情況。“抵扣”是進(jìn)項(xiàng)稅自銷項(xiàng)稅中抵扣,按照增值稅原理是順理成章的,而土地成本是在“免稅”的前提下還允許“抵減”,會(huì)計(jì)處理應(yīng)包含兩層意思,一是企業(yè)支付的土地出讓金是免稅的,是應(yīng)全額列計(jì)成本科目的;二是政府規(guī)定房地產(chǎn)項(xiàng)目上游的土地“免稅”,從增值稅鏈條上來看是鼓勵(lì)土地的下游降低銷售價(jià)格,這是政府鼓勵(lì)下的市場行為,政府在免稅的前提下還允許“抵減”銷項(xiàng)稅額,這是政府給予房地產(chǎn)企業(yè)的一種稅收補(bǔ)助,且只有在增值稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間才允許“抵減”,即結(jié)轉(zhuǎn)收入成本時(shí),應(yīng)是“與收益相關(guān)”,應(yīng)計(jì)入“營業(yè)外收入”。
3、土地成本的“抵減”應(yīng)不同于旅行社業(yè)務(wù)的“抵減”。旅行社允許以抵減的形式確保企業(yè)稅負(fù)不增加,是考慮旅行社的下游基本都是餐飲業(yè)的個(gè)體工商戶、交通運(yùn)輸業(yè)的無法開具專票的客運(yùn)服務(wù),為了確保企業(yè)稅負(fù)不降低,才允許以“抵減”的形式穩(wěn)定企業(yè)稅負(fù)。
4、免稅土地的會(huì)計(jì)處理應(yīng)不同于免稅農(nóng)產(chǎn)品的會(huì)計(jì)處理。農(nóng)產(chǎn)品的免稅政策是適用于全行業(yè)所有企業(yè)的,是普惠的,會(huì)計(jì)處理沖減成本或計(jì)入營業(yè)外收入對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表、稅負(fù)都是沒有不同影響的,但免稅土地的這種處理會(huì)對(duì)企業(yè)土地增值稅影響巨大,而且這個(gè)政策是特別給予房地產(chǎn)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目的,是政府對(duì)某一行業(yè)的特定行為的特殊照顧,應(yīng)按照政府補(bǔ)助進(jìn)行會(huì)計(jì)處理。
5、價(jià)內(nèi)價(jià)外的矛盾。增值稅為價(jià)外稅,用價(jià)外稅抵減價(jià)內(nèi)成本也沒道理。
6、成本的可靠計(jì)量。按照抵減成本進(jìn)行處理





為什么不能同時(shí)承擔(dān)呢 問
你好,他們這個(gè)并沒有違約。 答
老師好,張三李四合伙開公司,張投資比例60%,李40%,但 問
可以那樣約定的,沒問題的 答
老師,我們有個(gè)員受傷了離職了,企業(yè)給了一筆一次性 問
你好,這個(gè)按辭退補(bǔ)償來申報(bào)。 答
第(3)業(yè)務(wù),怎么會(huì)計(jì)利潤不減除,原材料的成本和機(jī)器的 問
你好購進(jìn)后也沒說領(lǐng)用呀,不需要考慮 答
老師您好,發(fā)票開具的金額是43950.04,合同單價(jià)能開4 問
能,合同單價(jià)能開4395嗎,數(shù)量是10套 答