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送心意

莊老師

職稱高級(jí)會(huì)計(jì)師,中級(jí)會(huì)計(jì)師,審計(jì)師

2019-08-19 15:48

房地產(chǎn)開發(fā)商需要繳納的稅有:

增值稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、企業(yè)所得稅、土地增值稅、印花稅、契稅、房產(chǎn)稅和土地使用稅。

房地產(chǎn)開發(fā)商需要繳納稅務(wù)計(jì)算方式:

增值稅,按照銷售收入的9%計(jì)算。

城市維護(hù)建設(shè)稅,按照實(shí)際繳納的營(yíng)業(yè)稅計(jì)算繳納,城市稅率7%,縣城建制鎮(zhèn)5%,鄉(xiāng)村1%。

教育費(fèi)附加,按照實(shí)際繳納的增值稅計(jì)算繳納,稅率3%。

企業(yè)所得稅,查賬征收的企業(yè)按照利潤(rùn)總額的25%繳納;核定征收的企業(yè)按照銷售收入的2.5%繳納。

土地增值稅,按照銷售收入的2%先行預(yù)繳,待項(xiàng)目完工后進(jìn)行清算,多退少補(bǔ)。

印花稅,按照銷售合同的萬分之五計(jì)算繳納。

契稅,企業(yè)取得土地時(shí)按照交易價(jià)格的4%繳納。

土地使用稅,按照實(shí)際占用土地面積乘以適用稅額計(jì)算,各個(gè)縣區(qū)的稅率不同,可以咨詢當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)。

綻放 追問

2019-08-19 15:49

何時(shí)繳納呢

莊老師 解答

2019-08-19 15:53

一、一次性收全款方式銷售自行開發(fā)的商品房:合同約定:收款方式為一次性;約定交房日期。一次性收全款計(jì)入預(yù)收賬款。問以上行為是否屬于預(yù)收款并按3%稅率預(yù)繳稅款,并按稅率為不征稅開具發(fā)票?何時(shí)開具適用稅率發(fā)票?

答:根據(jù)《營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法》(財(cái)稅【2016】36號(hào))第四十五條規(guī)定,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為發(fā)生應(yīng)稅行為并收訖銷售款項(xiàng)或者取得索取銷售款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天。

根據(jù)房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售特點(diǎn),以房地產(chǎn)公司將不動(dòng)產(chǎn)交付給買受人的當(dāng)天作為應(yīng)稅行為發(fā)生的時(shí)間。具體交房時(shí)間以《商品房買賣合同》上約定的交房時(shí)間為準(zhǔn);若實(shí)際交房時(shí)間早于合同約定時(shí)間的,按實(shí)際交房時(shí)間為準(zhǔn)。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目納稅義務(wù)發(fā)生之前收取的款項(xiàng)應(yīng)作為預(yù)收款,按照規(guī)定預(yù)繳增值稅。

如果未到合同約定交房日期,也未實(shí)際交房,即納稅義務(wù)發(fā)生之前收取的預(yù)收款應(yīng)按照國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第18號(hào)的規(guī)定向主管國(guó)稅機(jī)關(guān)預(yù)繳增值稅。一般納稅人預(yù)繳計(jì)算:應(yīng)預(yù)繳增值稅=預(yù)收款÷(1+11%或者5%)×3%

同時(shí),按照《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于營(yíng)改增試點(diǎn)若干征管問題的公告》(國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第53號(hào))第九條規(guī)定,納稅人應(yīng)選擇發(fā)票代碼為602的“銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目預(yù)收款”進(jìn)行開具,發(fā)票稅率欄應(yīng)填寫“不征稅”,不得開具增值稅專用發(fā)票。

待納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間時(shí),可按照相關(guān)規(guī)定開具適用稅率或者征收率的增值稅發(fā)票。

二、30%以上首付款(含0首付、分期收款)+貸款形式銷售自行開發(fā)的商品房:合同約定:收款方式為首付款XX元,公積金/商業(yè)貸款XX元;約定交房日期。收到首付款、貸款時(shí)分別計(jì)入預(yù)收賬款。

問題1:收到首付款時(shí),是否按預(yù)收款3%預(yù)繳稅款并開具不征稅發(fā)票或收據(jù)?

答:收到首付款時(shí),應(yīng)按3%的預(yù)繳率預(yù)繳稅款,按照2016年第53號(hào)公告要求開具“不征稅”普通發(fā)票。

問題2:貸款到賬后,是否可以按3%稅率預(yù)繳稅款并開具不征稅發(fā)票或收據(jù)?

答:貸款到賬后,應(yīng)按3%的預(yù)繳率預(yù)繳稅款,按照2016年第53號(hào)公告要求開具“不征稅”普通發(fā)票。

問題3:如首付款及貸款均按3%預(yù)繳并開具不征稅發(fā)票或收據(jù),何時(shí)開具適用稅率發(fā)票?

答:待納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間,即正式交易完成后開具適用稅率或者征收率的增值稅發(fā)票。。

三、以上兩種銷售方式:期房與現(xiàn)房是否有區(qū)別?

答:納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間判定一致。

四、房地產(chǎn)企業(yè)收到的定金是否按預(yù)收款3%預(yù)繳稅款,是否開具收款收據(jù)即可,與日后收到首付款或全款一同開具發(fā)票?

答:房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的預(yù)收款,為不動(dòng)產(chǎn)交付業(yè)主之前所收到的款項(xiàng),包括分期取得的預(yù)收款(首付+按揭+尾款)、全款取得的預(yù)收款。定金屬于預(yù)收款,應(yīng)按預(yù)收款的3%預(yù)繳稅款,開具“不征稅”普通發(fā)票。

待確定納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)即正式交易完成后,開具全額的增值稅發(fā)票。

總結(jié):

1.房地產(chǎn)企業(yè)納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間:以房地產(chǎn)公司將不動(dòng)產(chǎn)交付給買受人的當(dāng)天作為應(yīng)稅行為發(fā)生的時(shí)間。具體交房時(shí)間以《商品房買賣合同》上約定的交房時(shí)間為準(zhǔn);若實(shí)際交房時(shí)間早于合同約定時(shí)間的,按實(shí)際交房時(shí)間為準(zhǔn);

2. 房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)按納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間計(jì)算繳納增值稅,開具適用稅率或者征收率的增值稅發(fā)票;

3. 納稅義務(wù)發(fā)生之前收取的款項(xiàng)應(yīng)作為預(yù)收款,按照國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第18號(hào)的規(guī)定向主管國(guó)稅機(jī)關(guān)預(yù)繳增值稅。一般納稅人預(yù)繳計(jì)算:應(yīng)預(yù)繳增值稅=預(yù)收款÷(1+11%或者5%)×3%;

4.預(yù)繳稅款時(shí)按照國(guó)家稅務(wù)總局2016年第53號(hào)公告規(guī)定,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收到預(yù)收款開具發(fā)票使用“未發(fā)生銷售行為的不征稅項(xiàng)目”下設(shè)602“銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目預(yù)收款”編碼開具增值稅普通發(fā)票,發(fā)票稅率欄應(yīng)填寫“不征稅”,不得開具增值稅專用發(fā)票。

5. 待正式交易完成后,開具全額的增值稅發(fā)票時(shí),開具的不征稅項(xiàng)目的發(fā)票,可不收回。

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2019-08-19 15:48:41
你好; 你們是開的預(yù)收款的發(fā)票 嗎還是全款發(fā)票 ?
2022-04-02 11:49:23
你好,這個(gè)環(huán)節(jié)是不涉及納稅的
2017-08-17 10:01:21
您好同學(xué) 一般是交增值稅,所得稅,還有城建教附這些,同學(xué)
2019-11-06 11:34:25
你好,按自有房屋原值*(1-扣除比例)*1.2%計(jì)算
2017-09-20 20:38:36
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