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海底貳萬里
閱79轉(zhuǎn)12020-10-14分享收藏
     按照現(xiàn)行規(guī)定，土地增值稅清算需區(qū)分“普通住宅”、“其他類型房地產(chǎn)”分別清算，而房地產(chǎn)項目建設(shè)中發(fā)生的成本、費用多為項目共同成本、費用，如何在“普通住宅”、“其他類型房地產(chǎn)”中分攤這些共同成本、費用會很大程度影響項目的土地增值稅稅負。尤為值得關(guān)注的是，“車位”本身兼具配套功能及可售商品的性質(zhì)，使得其在土地增值稅處理時更為復(fù)雜。本文關(guān)注實務(wù)操作中車位處理的一些疑難問題，該文曾發(fā)表于廣東省稅務(wù)、廣州稅務(wù)。

根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)[2006]187號）規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建造的與清算項目配套的停車場(庫)，建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的，或者建成后無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營利性社會公共事業(yè)的，成本、費用可以扣除；建成后有償轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)計算收入，并準予扣除成本、費用。即：土地增值稅清算時，對車位的已售部分應(yīng)歸集計入清算收入，并匹配相應(yīng)的成本、費用。在匹配車位對應(yīng)的成本、費用需關(guān)注如下幾個問題：

一、地下車位的可售和已售建筑面積如何確定？

地下車位建筑面積的確定，主要集中在對于“車道”等地下車庫共有面積，是否應(yīng)計入地下車位的建筑面積，如各地的地下車位產(chǎn)權(quán)證有兩種記載方式：第一種，地下車位只記載套內(nèi)建筑面積，即停車框線內(nèi)面積，大概12㎡左右，對于該層的“車道”等共有面積不分攤進入每個車位面積，只在車權(quán)產(chǎn)權(quán)證附注里統(tǒng)一記載，例如：該層另共有面積2000㎡。第二種，將該層的“車道”等共有面積分攤進入每個車位面積，如：車位產(chǎn)權(quán)證上列明建筑面積36㎡，其中套內(nèi)面積12㎡、分攤面積24㎡。

因此，對于地下車位可售建筑面積和已售建筑面積的確定，有兩種意見：一是按地下車位的套內(nèi)建筑面積加上分攤的共有面積，因為地下車庫的“車道”與小區(qū)內(nèi)的公共配套設(shè)施不同，并非全體業(yè)主共有，而是車位業(yè)主通過合法交易方式取得的，應(yīng)歸車位業(yè)主共有，是地下車位建筑面積的一部分。二是按套內(nèi)建筑面積，因為車位本身是一種配套設(shè)施，只是由于土地增值稅分類型清算的原因，強制要分類歸集成本、費用，如果車位按套內(nèi)面積加上共有面積來分攤共同成本，會導(dǎo)致地下車庫分攤的成本過多，甚至出現(xiàn)車位的成本大于銷售收入的情況，不太合理。

實際清算中，車位是按“大面積”還是“小面積”分攤對納稅人更為有利，取決于項目的具體情況，在上級沒有明確規(guī)定的情況下，為減少稅、企爭議，筆者建議不如由納稅人自行選擇分攤方式，保持各分期項目的分攤方法統(tǒng)一即可。

二、納入地下車位分攤的項目共同成本有哪些？是否包括小區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施費、公共配套設(shè)施費等？

土地增值稅清算時，歸屬為項目的共同成本包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、公共配套設(shè)施費、開發(fā)間接費用等。對于哪些成本需納入地下車位分攤的基數(shù)，各方理解不一致。

實際清算中，為降低具體項目稅負，納稅人提出的訴求有：1.地下施工部分，包括地下室工程、樁基礎(chǔ)工程全部是地下車位的成本，不在地上建筑中分攤。2.地下車位不應(yīng)分攤小學(xué)、幼兒園等公共配套設(shè)施成本，因為地下車位與地上房屋不同，并不是小學(xué)、幼兒園的受益主體。3.地下車位只應(yīng)分攤建筑安裝工程費，其他成本跟地下車位的建設(shè)并非直接相關(guān)。4.地下車位應(yīng)作為公共配套設(shè)施費直接扣除，不應(yīng)單獨核算成本。
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