會(huì)計(jì)學(xué)堂閆老師 追問(wèn)

2020-05-31 16:50

謝謝老師的回復(fù)，但是好像等于沒(méi)有回復(fù)[捂臉]

陳詩(shī)晗老師 解答

2020-05-31 16:56

一、明確土地增值稅清算的具體要求，優(yōu)先備好各項(xiàng)材料
二、明確項(xiàng)目收入及其應(yīng)注意的問(wèn)題
三，各項(xiàng)扣除相關(guān)問(wèn)題
第一，取得土地使用權(quán)所支付的金額，要在符合法定程序的前提下得到有效憑據(jù)的支持，也就是要有國(guó)土資源部提供的合法證據(jù)，與之相對(duì)應(yīng)的契稅也要達(dá)到國(guó)家的法定標(biāo)準(zhǔn)。
對(duì)于拆遷安置問(wèn)題，房地產(chǎn)企業(yè)用建造的本項(xiàng)目房地產(chǎn)安置回遷戶的，要嚴(yán)格依照法規(guī)與合約規(guī)定來(lái)將此確認(rèn)為拆遷補(bǔ)償費(fèi)。支付給回遷戶的補(bǔ)差價(jià)款，計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi)；回遷戶支付給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的補(bǔ)差價(jià)款應(yīng)抵減本項(xiàng)目拆遷補(bǔ)償費(fèi)。
第二，房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在房產(chǎn)開(kāi)發(fā)整個(gè)過(guò)程中涉及到多道程序，每一道程度都會(huì)涉及到一些費(fèi)用，例如：前期原料籌備費(fèi)、建設(shè)施工費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用應(yīng)據(jù)實(shí)扣除，要同具體的文件報(bào)告保持一致，這些文件包括：決算文件、施工合約文件、工程結(jié)算文件……
工程建設(shè)完成并被驗(yàn)收以后，參照合約內(nèi)容，需要將工程安裝企業(yè)的一部分工程費(fèi)用扣除，扣除的費(fèi)用充當(dāng)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的質(zhì)量擔(dān)保，工程安裝企業(yè)憑借這部分質(zhì)量擔(dān)保金來(lái)向房產(chǎn)企業(yè)申請(qǐng)發(fā)票，土地增值稅要根據(jù)發(fā)票中的金額數(shù)量來(lái)進(jìn)行核算；相反，沒(méi)有發(fā)票的，扣留的質(zhì)保金不得計(jì)算扣除。開(kāi)放商由于工程進(jìn)度落后，導(dǎo)致建設(shè)工期超時(shí)完工所繳納的土地閑置費(fèi)不作為增值稅核算項(xiàng)目。房產(chǎn)企業(yè)對(duì)自身裝潢的房產(chǎn)用于銷售，其中所涉及的裝潢花銷歸入成本范圍；
第三，房產(chǎn)開(kāi)發(fā)上在房屋建設(shè)的同時(shí)，與之向聯(lián)系建設(shè)的各項(xiàng)房產(chǎn)配套設(shè)施，例如：交通設(shè)備停放場(chǎng)、物業(yè)管理單位、幼兒園、等各項(xiàng)公共設(shè)施在落成以后，產(chǎn)權(quán)為所有業(yè)主共同享有，將所建設(shè)的房產(chǎn)不收取任何費(fèi)用上交給國(guó)家行政機(jī)構(gòu)、公立事業(yè)單位等等用于支持國(guó)家非商業(yè)事業(yè)，其成本、費(fèi)用可以扣除；所建設(shè)房產(chǎn)進(jìn)行有償轉(zhuǎn)讓的，則要對(duì)收入進(jìn)行核算，同時(shí)要扣除成本、費(fèi)用。
第四，房產(chǎn)開(kāi)放商自行建設(shè)的房產(chǎn)銷售服務(wù)建筑、以及一些施工中搭建的樣板房等則要依照具體情況針對(duì)性處理。1、開(kāi)放商在施工地點(diǎn)建設(shè)的暫時(shí)性房屋，例如：房屋銷售中心、供工人居住的樣板房等在建設(shè)、室內(nèi)設(shè)計(jì)過(guò)程中出現(xiàn)的花銷要列進(jìn)房產(chǎn)銷售中扣除。2、在這些臨時(shí)性建筑物內(nèi)進(jìn)行的室內(nèi)設(shè)計(jì)、裝飾等所產(chǎn)生的花銷，在完工后如果發(fā)生了有償轉(zhuǎn)讓，則要將轉(zhuǎn)讓收入列入土地增值稅開(kāi)發(fā)成本中，予以扣除。
最后，房地產(chǎn)企業(yè)可以按照取得土地使用權(quán)所支付的金額與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本金額之和的20%予以加計(jì)扣除。