房產(chǎn)稅計(jì)算方法
進(jìn)行稅務(wù)籌劃之前，首先要了解房產(chǎn)稅如何征稅，怎么計(jì)算的。房產(chǎn)稅的計(jì)稅方法分為從價(jià)計(jì)征和從租計(jì)征。
其中，從價(jià)計(jì)征的計(jì)稅依據(jù)為：
1、 按照房產(chǎn)原值一次減除10%-30%的扣除后的余值；
2、 無(wú)論會(huì)計(jì)上如何核算，房產(chǎn)原值均應(yīng)包含地價(jià)，包括為取得土地使用權(quán)支付的價(jià)款、開(kāi)發(fā)土地發(fā)生的成本費(fèi)用等；e68a847a6431333365666135
3、 獨(dú)立的地下建筑物在進(jìn)行10%-30%的扣除前先對(duì)房產(chǎn)原值進(jìn)行確定；
（1）地下建筑物為工業(yè)用途的，以房屋原價(jià)的50%-60%作為應(yīng)稅房產(chǎn)原值；
（2）地下建筑物為商業(yè)用途及其他用途的，以房屋原價(jià)的70%-80%為應(yīng)稅房產(chǎn)原值。
4、10%-30%的具體扣除比例由省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定。
計(jì)算公式為：應(yīng)納稅額=應(yīng)稅房產(chǎn)原值*（1-原值扣除比例）*1.2%
從租計(jì)征的計(jì)稅依據(jù)：
1、 租金收入
2、 以勞務(wù)或其他形式為報(bào)酬抵付租金收入的，按當(dāng)?shù)赝?lèi)房產(chǎn)租金水平確定；
3、 個(gè)人出租住房，按4%的稅率征收房產(chǎn)稅；
4、 出租的地下建筑物，按出租地上建筑物的有關(guān)規(guī)定計(jì)稅。
房產(chǎn)稅稅收籌劃分析
從稅率入手進(jìn)行籌劃。
因從價(jià)計(jì)征和從租計(jì)征的稅率不一致，因稅率差異造成的稅收籌劃空間為：
（房屋原價(jià)+土地）*（1-原值扣除比率）*1.2%=租金收入*12%
也就是說(shuō)從價(jià)計(jì)征和從租計(jì)征的臨界點(diǎn)為（房屋原價(jià)+土地）*（1-原值扣除比率）=租金收入*10倍.
當(dāng)（房屋原價(jià)+土地）*（1-原值扣除比率）>10倍租金收入的時(shí)候,出租繳納的房產(chǎn)稅較少;
當(dāng)（房屋原價(jià)+土地）*（1-原值扣除比率）<10倍租金收入的時(shí)候,自用繳納的房產(chǎn)稅較少.
例如,某集團(tuán)在上海持有一套房產(chǎn),價(jià)值3億元,如果按照自己持有使用的話(huà),年度需要繳納的房產(chǎn)稅為30000*1.2%*（1-30%）=252萬(wàn)元；而如果我們將房產(chǎn)出租的話(huà)，繳納的房產(chǎn)稅約為31萬(wàn)元（1800㎡，4元/㎡/天）；兩者之間的差額為252-31=221萬(wàn)元。
這樣，我們就可以操作將房產(chǎn)出租給關(guān)聯(lián)公司，使之符合從租計(jì)征的條件，增加收益。