瀟灑的長頸鹿 追問

2019-11-25 14:30

買房子

樸老師 解答

2019-11-25 14:31

房子也有住房和商鋪的

瀟灑的長頸鹿 追問

2019-11-25 14:32

老師方便都介紹一下嗎？

樸老師 解答

2019-11-25 14:35

一、賣方應(yīng)繳納稅費
(一)增值稅

銷售其取得(不含自建)的不動產(chǎn)(不含其購買的住房)，應(yīng)以取得的全部價款和價外費用減去該項不動產(chǎn)購置原價或者取得不動產(chǎn)時的作價后的余額為銷售額，按照5%的征收率計算應(yīng)納稅額。

1.個人轉(zhuǎn)讓購買住房

(1)將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅;

(2)個人將購買2年以上(含2年)的住房對外銷售的

①北京市、上海市、廣州市和深圳市之外的地區(qū)，免征增值稅。

②北京市、上海市、廣州市和深圳市，個人將購買2年以上(含2年)的非普通住房對外銷售的，以銷售收入減去購買住房價款后的差額按照5%的征收率繳納增值稅;個人將購買2年以上(含2年)的普通住房對外銷售的，免征增值稅。

注：個人購買住房時間確認：以取得的房屋產(chǎn)權(quán)證或契稅完稅證明上注明的時間作為其購買房屋的時間，包括無償受贈方式取得的住房，但是以其他無償受贈方式取得的住房，該住房的購房時間按照發(fā)生受贈行為后新的房屋產(chǎn)權(quán)證或契稅完稅證明上注明的時間確定。

2.個人銷售自建自用住房免征增值稅;

3.涉及家庭財產(chǎn)分割的個人無償轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)免征增值稅(包括：離婚財產(chǎn)分割;無償贈與配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹;無償贈與對其承擔直接撫養(yǎng)或者贍養(yǎng)義務(wù)的撫養(yǎng)人或者贍養(yǎng)人;房屋產(chǎn)權(quán)所有人死亡，法定繼承人、遺囑繼承人或者受遺贈人依法取得房屋產(chǎn)權(quán))。

(二)附加稅費

以繳納的增值稅金額為計稅依據(jù)，2019年1月1日起增值稅小規(guī)模納稅人減半征收(包括自然人個人)。個人免征增值稅的，同時免征城市維護建設(shè)稅及附加。自2016年2月1日起，按月納稅的月銷售額或營業(yè)額不超過10萬元(按季度納稅的季度銷售額或營業(yè)額不超過30萬元)的繳納義務(wù)人，免征教育費附加和地方教育附加(包括個體戶含一般納稅人，但不包括按次納稅人的自然人個人)。

1.城市維護建設(shè)稅=增值稅×(1%或5%或7%)，納稅人所在地在市區(qū)的，稅率為7%;納稅人所在地在縣城、鎮(zhèn)的，稅率為5%;納稅人所在地不在市區(qū)、縣城或鎮(zhèn)的，稅率為1%。

2.教育費附加 =增值稅×3%

3.地方教育附加 =增值稅×2%

(三)個人所得稅

以轉(zhuǎn)讓財產(chǎn)的收入額減除財產(chǎn)原值和合理費用后的余額，為應(yīng)納稅所得額，再按20%的適用稅率計算繳納“財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得”項目個人所得稅。納稅人未提供完整、準確的房屋原值憑證，不能正確計算房屋原值和應(yīng)納稅額的，對其實行核定征稅。對個人轉(zhuǎn)讓自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房(住房)取得的所得，繼續(xù)免征個人所得稅。

注意情形：

1.以下情形的房屋產(chǎn)權(quán)無償贈與，對當事雙方不征收個人所得稅：

(1)房屋產(chǎn)權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)無償贈與配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹;

(2)房屋產(chǎn)權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)無償贈與對其承擔直接撫養(yǎng)或者贍養(yǎng)義務(wù)的撫養(yǎng)人或者贍養(yǎng)人;

(3)房屋產(chǎn)權(quán)所有人死亡，依法取得房屋產(chǎn)權(quán)的法定繼承人、遺囑繼承人或者受遺贈人。

2.通過離婚析產(chǎn)的方式分割房屋產(chǎn)權(quán)是夫妻雙方對共同共有財產(chǎn)的處置，個人因離婚辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，不征收個人所得稅。

3.以其他無償受贈方式取得的住房對外轉(zhuǎn)讓時，根據(jù)財稅〔2009〕78號文件規(guī)定，受贈人轉(zhuǎn)讓受贈房屋時，以其轉(zhuǎn)讓受贈房屋的收入減除原捐贈人取得該房屋的實際購置成本以及贈與和轉(zhuǎn)讓過程中受贈人支付的相關(guān)稅費后的余額，為受贈人的應(yīng)納稅所得額，繳納個人所得稅。受贈人轉(zhuǎn)讓受贈房屋價格明顯偏低且無正當理由的，稅務(wù)機關(guān)可以依據(jù)該房屋的市場評估價格或其他合理方式確定的價格核定其轉(zhuǎn)讓收入。

(四)印花稅

按照所載金額的0.5‰計算，其中：個人銷售或購買住房，免征印花稅。注意：繼承、贈與、交換、分割不免。

(五)土地增值稅

1.適用稅率

增值額未超過扣除項目金額50%的部分，稅率為30%;

超過扣除項目金額50%—100%的部分，稅率為40%;

超過扣除項目金額100%—200%的部分，稅率為50%;

超過扣除項目金額200%的部分，稅率為60%。

2.扣除項目包括：

(1)提供取得房產(chǎn)相關(guān)憑據(jù)(發(fā)票、契稅證明、合同協(xié)議及支付憑據(jù)、司法文書)的，按憑據(jù)記載金額并每年加計5%計入扣除項目。

營業(yè)稅發(fā)票及其他憑據(jù)，按照發(fā)票或憑據(jù)所載金額;增值稅普通發(fā)票，按照發(fā)票所載價稅合計金額;增值稅專用發(fā)票，按照發(fā)票所載不含增值稅金額。

合理費用是指：納稅人按照規(guī)定實際支付的住房裝修費用、住房貸款利息、手續(xù)費、公證費等費用。

(2)提供評估機構(gòu)出具以“重置成本法”評估建筑物的重置成本價格的，按評估價格以及取得土地使用權(quán)憑據(jù)記載金額，計入扣除項目。

(3)其他扣除項目：轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)時繳納的營業(yè)稅及其附加、印花稅;因計算納稅的需要支付的房產(chǎn)評估費;取得房產(chǎn)環(huán)節(jié)契稅(評估價格中已含契稅的除外)。

3.無法查實計算扣除項目金額的，按照定率征收土地增值稅。

4.其中

(1)個人轉(zhuǎn)讓住房免土地增值稅;

(2)對個人之間互換自有居住用房地產(chǎn)的，經(jīng)當?shù)囟悇?wù)機關(guān)核實，可以免征土地增值稅。

二、買方應(yīng)繳納稅費
(一)契稅

按不含增值稅的交易價格×稅率征收契稅，契稅稅率為3%—5%。契稅的適用稅率，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府在前款規(guī)定的幅度內(nèi)按照本地區(qū)的實際情況確定，并報財政部和國家稅務(wù)總局備案。其中：

1.對個人購買家庭唯一住房(家庭成員范圍包括購房人、配偶以及未成年子女，下同)，面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅;面積為90平方米以上的，減按1.5%的稅率征收契稅。

2.對個人購買家庭第二套改善性住房，面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅;面積為90平方米以上的，減按2%的稅率征收契稅。(北京市、上海市、廣州市、深圳市暫不實施)

3.對于《中華人民共和國繼承法》規(guī)定的法定繼承人(包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母)繼承土地、房屋權(quán)屬，不征契稅。(不包括遺囑繼承)

4.個人無償贈與不動產(chǎn)行為，應(yīng)對受贈人全額征收契稅。其計稅依據(jù)的確定，《契稅暫行條例》規(guī)定，房屋贈與由征收機關(guān)參照房屋買賣的市場價格核定，并依法征收。其稅率的執(zhí)行，因受贈不是購買，應(yīng)當按照房產(chǎn)所在地省政府確定的契稅稅率執(zhí)行，不能享受個人購買住房的契稅優(yōu)惠政策。

依據(jù)：《契稅暫行條例》及實施細則、《關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅、營業(yè)稅優(yōu)惠政策的通知》(財稅〔2016〕23號)、《國家稅務(wù)總局關(guān)于加強房地產(chǎn)交易個人無償贈與不動產(chǎn)稅收管理有關(guān)問題的通知》(國稅發(fā)〔2006〕144號)

(二)印花稅

按照按所載金額的0.5‰計算。其中：個人銷售或購買住房，免征印花稅。注意：繼承、贈與、交換、分割不免。

(三)個人所得稅

個人受贈不動產(chǎn)個人所得稅時，不得核定征收，必須嚴格按照稅法規(guī)定據(jù)實征收。受贈人無償受贈房屋應(yīng)納稅所得額為房地產(chǎn)贈與合同上標明的贈與房屋價值減除贈與過程中受贈人支付的相關(guān)稅費后的余額。按20%的適用稅率計算繳納個人所得稅。