一、取得土地環(huán)節(jié)

  開發(fā)商品房等經(jīng)營性用地，以招、拍、掛方式取得土地，主要涉及契稅、印花稅。

  1、契稅

  應(yīng)納稅額=土地成交價(jià)格×適用稅率（3%-5%），廣州為3%

  2、印花稅

  應(yīng)納稅額=應(yīng)納稅憑證記載的金額×適用稅率

  印花稅稅額=土地使用權(quán)出讓合同金額×5%

  ?依據(jù)：廣東省契稅實(shí)施辦法、印花稅暫行條例

  二、建設(shè)開發(fā)環(huán)節(jié)

  取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證后進(jìn)行施工，主要涉及土地使用稅、印花稅。

  1、土地使用稅

  應(yīng)納稅額=土地實(shí)際占用面積×適用稅額

  ?注：廣州市規(guī)定，取得預(yù)售證后不再繳納土地使用稅，將商品房轉(zhuǎn)為自用或出租的除外，其他地區(qū)注意當(dāng)?shù)匾?guī)定

  2、印花稅

  常見的合同如下：

  印花稅稅額=建設(shè)工程勘察設(shè)計(jì)合同金額×0.5%＋建筑安裝工程承包合同金額×0.3%＋借款合同金額×0.05%

  三、銷售環(huán)節(jié)

  取得預(yù)售證后進(jìn)行預(yù)售，需預(yù)繳增值稅、土地增值稅和企業(yè)所得稅。

  1、增值稅

  增值稅分別要在預(yù)征和實(shí)際開發(fā)票清算兩個環(huán)節(jié)繳納。

  ?注：《建筑工程施工許可證》注明的合同開工日期在2016年4月30日前的房地產(chǎn)項(xiàng)目或建筑工程承包合同注明的開工日期在2016年4月30日前的建筑工程項(xiàng)目，適用簡易計(jì)稅。

  2、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、地方教育附加

  預(yù)征及清算時實(shí)際繳納的增值稅額作為計(jì)稅依據(jù)，乘以適用稅率計(jì)繳城建稅（7%或5%或1%）。廣州市城建稅為（7%）、教育費(fèi)附加（3%）、地方教育附加（2%）。

  3、土地增值稅（預(yù)繳）

  預(yù)繳稅額=（預(yù)收款—預(yù)繳增值稅稅款）×預(yù)征率

  預(yù)征率：住宅為2%，非住宅一般為3%或者4%

  4、印花稅

  印花稅稅額=商品房銷售合同金額×5%

  5、企業(yè)所得稅

  銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入，先按預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率（一般為15%）計(jì)算出預(yù)計(jì)毛利額，計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。

  待開發(fā)產(chǎn)品完工后，及時結(jié)算此前銷售的實(shí)際毛利額，將其與預(yù)計(jì)毛利額之間的差額合并計(jì)入當(dāng)年度應(yīng)納稅所得額