你好，  問：個人出租住房如何確定應(yīng)納稅所得額?營改增后涉及的增值稅如何處理?

  答：一、根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)《征收個人所得稅若干問題的規(guī)定》的通知》(國稅發(fā)〔1994〕89)規(guī)定：“六、關(guān)于財(cái)產(chǎn)租賃所得的征稅問題

  (一)納稅義務(wù)人在出租財(cái)產(chǎn)過程中繳納的稅金和國家能源交通重點(diǎn)建設(shè)基金、國家預(yù)算調(diào)節(jié)基金、教育費(fèi)附加，可持完稅(繳款)憑證，從其財(cái)產(chǎn)租賃收入中扣除。

  (二)納稅義務(wù)人出租財(cái)產(chǎn)取得財(cái)產(chǎn)租賃收入，在計(jì)算征稅時(shí)，除可依法減除規(guī)定費(fèi)用和有關(guān)稅、費(fèi)外，還準(zhǔn)予扣除能夠提供有效、準(zhǔn)確憑證，證明由納稅義務(wù)人負(fù)擔(dān)的該出租財(cái)產(chǎn)實(shí)際開支的修繕費(fèi)用。允許扣除的修繕費(fèi)用，以每次800元為限，一次扣除不完的，準(zhǔn)予在下一次繼續(xù)扣除，直至扣完為止?！?br/>
  二、根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于個人轉(zhuǎn)租房屋取得收入征收個人所得稅問題的通知》(國稅函〔2009〕639號)規(guī)定：“一、個人將承租房屋轉(zhuǎn)租取得的租金收入，屬于個人所得稅應(yīng)稅所得，應(yīng)按“財(cái)產(chǎn)租賃所得”項(xiàng)目計(jì)算繳納個人所得稅。二、取得轉(zhuǎn)租收入的個人向房屋出租方支付的租金，憑房屋租賃合同和合法支付憑據(jù)允許在計(jì)算個人所得稅時(shí)，從該項(xiàng)轉(zhuǎn)租收入中扣除。”

  三、根據(jù)《關(guān)于營改增后契稅 房產(chǎn)稅 土地增值稅 個人所得稅計(jì)稅依據(jù)問題的通知》(財(cái)稅〔2016〕43號)規(guī)定：“四、…… 個人出租房屋的個人所得稅應(yīng)稅收入不含增值稅，計(jì)算房屋出租所得可扣除的稅費(fèi)不包括本次出租繳納的增值稅。個人轉(zhuǎn)租房屋的，其向房屋出租方支付的租金及增值稅額，在計(jì)算轉(zhuǎn)租所得時(shí)予以扣除?！?br/>
  問：全面營改增后，納稅人出租不動產(chǎn)開具發(fā)票有何要求?

  答：根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)有關(guān)稅收征收管理事項(xiàng)的公告》(國家稅務(wù)總局公告2016年第23號)規(guī)定：“四、增值稅發(fā)票開具

  (五)出租不動產(chǎn)，納稅人自行開具或者稅務(wù)機(jī)關(guān)代開增值稅發(fā)票時(shí)，應(yīng)在備注欄注明不動產(chǎn)的詳細(xì)地址。

  (六)個人出租住房適用優(yōu)惠政策減按1.5%征收，納稅人自行開具或者稅務(wù)機(jī)關(guān)代開增值稅發(fā)票時(shí)，**新系統(tǒng)中征收率減按1.5%征收開票功能，錄入含稅銷售額，系統(tǒng)自動計(jì)算稅額和不含稅金額，發(fā)票開具不應(yīng)與其他應(yīng)稅行為混開。

  ……

  七、本公告自2016年5月1日起施行?！?br/>但需要按租金收入計(jì)算繳納1%的個人所得稅、房產(chǎn)稅4%和印花稅0.1%。各地規(guī)定有點(diǎn)出入，但最終以當(dāng)?shù)囟惥忠?guī)定為準(zhǔn)的。